23日，济南再次发布3条楼市适度调整政策。此次新政对二套房的首付比例、认定都有较大调整，还降低了外地人的购房门槛。政策对购房者和房地产市场带来怎样的影响和利好？

今年5月初济南东部一楼盘工作日看房人不多。

　　公布后1个多小时就收到看房邀约

　　置业顾问当天重新梳理潜在购房者

　　相比22日公布的政策调整，23日公布的新举措市场的反应更明显。5月23日18：45分，新举措公布后的1个多小时后，市民李先生，就收到了此前接待过自己的置业顾问的邀约短信。短信仅用4句话就概括了新举措最亮点内容。“看了之后确实感觉到力度不小。”李先生说。

　　“济南市追加的三项楼市新举措中，二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%，对于很多刚需过渡到改善的购房群体，是一项利好消息。”国内某一线开发商济南市场营销负责人说，在购房过程，因首付无法一次性拿出60%首付而放弃买房或是降低需求的改善人群不在少数。“不少人有刚性改善需求，但是这类房子总面积在140平方米以上，单价基本要超过2万元一平方米，60%的首付对大多数人来说，压力比较大。”该负责人举例说，一套面积在140平方米，均价在2.1万/平方米的改善性住房，总价294万左右，60%首付就需要176.4万，而40%首付只需要117.6万，较以往减少了近60万。“让一次性无法拿出那么多钱的人，有了缓口气的机会。”

　　“这次楼市新举措，更像是给我们开发商和购房者的一剂强心针。”该负责人说，对购房者来讲，受房价下降和楼市部分开发商资金紧张影响，购房者从2021年下半年至2022年上半年，处在持币观望的状态，购房更加谨慎。而这次新举措，更多像是给购房者释放了一种积极信号，让持币观望的购房者不再观望，及时入手。

　　该负责人认为，购房者信心增强，对去年下半年开始的楼市凉意和下行状态会有一定缓解，市场相应会有回暖。“济南稳住了楼市预期，更多开发商就会继续深耕济南楼市，有利于济南稳地价稳房价。”

　　该负责人说，目前，项目工作人员正在了解和研究三项新举措，会根据政策内容，制定精准的推广手段。“今天下午我们的营销人员就在梳理之前因首付不够而放弃买房的客户，重新沟通。”该负责人说，接下来，项目会根据政策，搞一些具有针对性的优惠活动，进行销售。

　　专家：

　　刚需改善型群体将成主力军

　　市场预计有6个月的适应期

　　“从购房资格到购房贷款条件，三条政策存在一定的关联性。”合富辉煌（中国）山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明认为，三条新举措从支持养老及多子女家庭合理需求，到优化非本市户籍家庭购房条件，再到优化个人购房信贷政策，层层递进，“反映出政府决策者对市场预判严谨全面”。

　　“降低二套房商贷首付比例，将会起到立竿见影的效果。”许传明认为，三项政策中“二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%”相关内容，无疑将对济南市房地产市场产生重大利好。

　　“此轮政策调整受众集中在刚需改善用户。”许传明认为，不少市民此前虽有改善需求，但限于二套房商业贷款首付比例60%的政策，导致资金不足而无法出手，“政策一调整，能充分满足改善需求人群的合理购房需求。”

　　“济南产业布局结构合理，房地产行业占比不重，楼市发展相对健康，并不需要太大的刺激力度。”参照国内其他城市的楼市新政，许传明认为，此次济南楼市调控政策的适度调整，并不算是刺激市场，更像是对原来政策的微调，“这恰恰反映出济南楼市的健康发展”。

　　政策的落地效果到底如何，市场是最好的试金石。许传明认为，参照以往济南房地产市场经验，从限制性政策调整至鼓励性政策，市场需要6个月的适应周期。“受限于今年疫情影响，这一适应期可能还会延长。”