2011年3月，济南市规划委员会通过了《济南东部新城CBD 城市设计》。而今，这个8年前规划的地区，如今正在日夜兼程，奋力追赶，它将给济南这座城市一个梦想，向大都市对标的梦想。中央商务区(又称“CBD”)正处于建设阶段，按照规划，将在5年内初具规模。

　　6月百城指数环比上涨0.37%

　　近日，上海易居房地产研究院发布《50城租金收益率研究》。2019年第二季度，50城租金收益率为2.3%，环比下降3%，同比下降10%。目前租金已经连续两个季度环比下跌，也是2017 年二季度以来首次同比下跌。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2019年6月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为14891元/平方米，环比上涨0.37%，涨幅较上月扩大0.13个百分点。同比来看，全国100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨3.87%，涨幅较上月收窄0.11个百分点。

　　从涨跌城市个数看，65个城市环比上涨，32个城市环比下跌，3个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少2个，其中涨幅在1%以上的城市有21个，较上月增加9个;本月价格环比下跌的城市数量增加2个，其中跌幅在1%以上的城市有1个，较上月减少1个。

　　北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为26965元/平方米，环比上涨0.38%，涨幅较上月扩大0.30个百分点。济南则环比下跌0.06%，样本平均价格为11534元/平方米，样本价格中位数为12988元/平方米。

　　5年内将初具规模

　　CBD位于经十路城市发展主轴上，处于济南市东部新城核心区域，北至工业南路、南至经十路、西至华阳路、东至奥体西路，总面积约3.2平方公里。

　　早在2011年3月，济南市规划委员会通过了《济南东部新城CBD城市设计》，中央商务区核心区先期规划建筑面积536万平方，中央商务规模380万平方米，商业配套145万平方米。自此，济南CBD建设全面启动。该处规划的近期目标为地区级专业型CBD，远期目标为国家CBD格局中动脉节点，国家级特色商务中心区。

　　据悉，济南中央商务区发展定位为区域总部基地、金融保险业中心、高端商务商贸聚集区,以及高端服务中心、中介服务中心、专业培训中心、文化产业中心、创业产业聚集中心,具有文化内涵的城市新乡标志区。

　　按照规划，CBD将在5年内初具规模，3家以上的五星级酒店、10家以上高端商业中心、50家以上金融机构省级总部、100家以上世界500强和国内500强区域总部入驻发展，打造“济南华尔街”，建设济南“经济森林”，成为济南发展的“经济心脏”。规划设计围绕“山、泉、湖、河、城”展开，以绸带公园为中心，集合五座反映济南五大特点的标志性塔楼。

　　6月3日，济南市自然资源和规划局发布了中央商务区中央地下广场建设项目批前公示。该项目位于济南市东部燕山新区，南至规划横八路，北至新泺大街，东至茂岭三号路，西至规划纵四路。

　　公示信息显示，该项目为单栋纯地下室建筑，主要功能为商业、停车场及附属设施。地下建筑面积73260平方米，其中人防设施占23723.08平方米。地下建筑共包含3层(局部2层)，地下最大建筑高度为17.4米，共包含420个机动车停车位，其中201个商业配建车位，200个公共停车位，19个代建停车位。

　　两年时间涨幅不明显

　　截至目前，CBD规划中的5个标志性超高层已全部进场开工，进度最快的绿地420米超高层建筑已完成4层核心筒钢柱安装及塔楼第7层混凝土浇筑。中央商务区二钢片区安置房建设项目19栋安置楼中有16栋安置楼已主体结构封顶;市政(一期)道路建设项目已通车，市政(二期)道路建设项目部分路段已通车;中央地下广场项目有8个区域已封顶，南区地下广场项目有11个区域已封顶;东西绿廊及绸带公园已全面开工建设，除受轨道交通施工影响的部分地块外，计划在4月底前完成地形整理及基础绿化施工。

　　2016年10月，济南楼市出台“限购令”，在此之前，省城“地王”频繁出现，土拍溢价成交，导致房价“疯长”。受土拍的影响，在限购令正式出台之前，济南楼市迎来“热风”。CBD虽然没有建好，但作为济南的“明星”地段，2016年CBD的房价每平米已超过两万。如今，限购令出台已近三年时间，受政策影响，济南楼市以稳为主。

　　相较于2016年，目前CBD的房价并没有太多增长。2016年11月，济南CBD内首个住宅迎来开盘，价格2.3万元/平方米左右。当时的市场一片红火，据了解，刚开盘便已出售二三百套。2016年年底，开发商加推二期产品，价格上涨到2.4万左右，购买者依然趋之如骛。

　　济南东部很多地方的楼盘，靠着CBD的概念，房价都在稳中上涨。CBD 片区目前有七个楼盘在售。其中，在售毛坯房价格在2.3万至2.6万之间，与2016年价格相比差别不大。精装产品价格在3万元/平方米左右，个别品质较高楼盘可达3.1万，也有一些产品价格依然在两万八九左右。

　　明年CBD房价或迎来转折

　　限购之下的济南楼市自2016年开始“降温”，到目前为止，并没有回暖的趋势。在去年，济南楼市出现了一定程度的结构性失衡，有些楼盘已经出现了供过于求的状态。CBD片区则呈现整体平衡的状态。

　　业内人士表示，“我们对CBD的未来发展很有信心，虽然目前这里大多为施工状态，但假以时日，待建成之后，肯定会成为济南经济的中心，要用发展的眼光看待CBD。”

　　具体而言，业内人士认为，CBD未来的产业是济南未来的经济高地。目前，“全市乃至全省的很多企业在向CBD转移，这是不争的事实。CBD规划中的利好正在逐步兑现，超高层在建设中;有些地铁线路没批复，但配套工程已经动工，比如中央地铁站;片区内的绸带公园也已经部分动工。”

　　随着这些配套的完善，CBD初具规模，“最重要的是，虽然目前CBD出现了供货高峰的现象，但这只是阶段性的。待供货高峰过去，各开发商手里库存逐渐减少，‘百花争鸣’没有了，各开发商就该抬价了。我们判断在2020年的年中前后，一些规模较小的项目已经卖得差不多了，大项目供货高峰也退去了。那么，CBD的房价可能就会迎来转折。”

　　近期，CBD片区还会维持平稳姿态，即使个别楼盘涨价预计也是小幅调整。业内人士表示，“对CBD楼盘的盘整姿态，可能有些人觉得坑，但房价不涨才符合‘房住不炒’的精神。”