（策划：高娜 视频：姜丙阳 摄像：赵晓丹）

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　　编者按

　　良法善治，民之所向。2021年1月1日,被称为“社会生活的百科全书”的《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)正式实施，一系列与法律相关的社会民生话题随之成为大家讨论的热点。即日起，山东省司法厅、山东省律师协会、山东省互联网传媒集团联合推出《小姜说“法”厅》视频栏目，与大家共同聊一聊社会热点事件，通过分析身边的案例增长法律知识，解决法律疑问。

　　一年之计在于春，随着春天的来临，万物复苏，楼市似乎也迎来了“暖春”。买房是大多数年轻人都逃不开的话题，现在房子不仅仅是人们居住休息的场所，它也是人们结婚、小孩上学、外地人安家落户的必要前提，房子寄托了太多的梦想和渴望，所以一定要慎之又慎。那么在买房的过程中有哪些法律问题需要了解呢？本期节目邀请到了山东睿扬律师事务所合伙人胥京敏律师，与您共同梳理相关法律知识。

　　买房前请注意 五证两书一表要看好

　　主持人：对于许多年轻人而言，拥有一套自己的房子成了不少人的奋斗目标。胥律师，您能帮网友朋友们介绍下，买新房时需要注意哪些法律问题吗？

　　胥律师：大家在买新房的时候，一定要检查一下房子的五证两书一表是否齐全。

　　五证是指：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《开发企业资质证书》。特别要注意检查的是，要买的房子是否在《商品房预售许可证》记载的房屋范围内，这些信息都可以从各市住宅与房地产信息网中查到，能够证明开发商出售的房屋是合法的。

　　两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》就像是商品的保修卡，通常约定了房子的保修项目和保修时间，可以当作购房合同的补充文件，具有法律效力；《住宅使用说明书》就像是商品的合格证，包含了房屋的各种信息和一些注意事项。

　　一表指的是《竣工验收备案表》。 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，只要项目在主管部门备案了，房地产开发商就必须对楼盘终生负责。

　　检查好五证两书一表，新房就有了最基础的保障了。

　　主持人：那对于买房的合同，我们需要重点关注哪些方面呢？

　　胥律师：签合同的时候，首先要注意合同的主体。要看清楚到底是谁在跟你签合同。现在的开发商经常委托中介公司代销楼盘，而最后在签约合同的时候，合同的签约主体可能就不是开发商，而是中介。所以，在签订购房合同的时候，一定要认准合同主体，保护自己的正当权益。

　　其次，要注意合同中对房屋面积的约定，这是目前引发纠纷最多的条款。大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。如果购房人和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为准。这种做法规避了3%的法定条件。大家一定要看清楚这点。对于这一点，大家可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

　　再次，要明确合同中约定的条件。开发商承诺给业主赠送车库或者地下室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

　　最后，对于合同中约定的纠纷处理和违约责任，一定要明确清楚，不能简单地标注协商解决。

　　合同签署多留心 逾期、违约可申请赔偿

　　主持人：现在购房时大多签署的是开发商或者中介提供的制式合同。如果不同意合同条文，购房者是否可以申请修改呢？

　　胥律师：是可以的，制式合同中有一些是选择性条款，购房人在签合同时要结合自己的实际情况，进行合理选择；如果觉得合同中某些条文不合理、不公平的，买房的时候可以与开发商协商签订补充协议，将自身的要求在补充协议中进行明确，确保合同内容的合理公正。

　　主持人：所以大家在签署合同的时候一定要擦亮眼睛，最好找专业人士提前咨询下，以免不必要的纠纷。让我们一起来看下一个问题，有网友留言，自己买的房子逾期交付，是否可以向开发商申请赔偿呢？

　　胥律师：当然可以。根据我们国家法律的规定，开发商逾期交房应承担相应的责任，承担责任的原则是“有约定从约定，无约定从法定”。

　　如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，我们就只能主张损失赔偿，这个时候要举证证明因开发商逾期交房而给我们带来的直接损失，比如开发商占用购房款所产生的利息、因为延期交房导致我们租房产生的额外费用等。应注意的是，逾期期间的确定，是从合同约定的最迟交房日起算，到我们实际收房之日截止。

　　主持人：房屋交付后，买房人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？

　　胥律师：这个要看具体情况。我国司法解释规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，那么该说明和承诺即使没有写入商品房买卖合同，也属于合同内容的一部分。

　　在这种情况下，出卖人如果违反了之前的广告，就要承担违约责任。比如，开发商在路面广告、宣传视频、微信公众号文章中频繁出现“学区房”的宣传内容，最终交房后房屋并不是学区房，这种情况下就可以向开发商索赔。

　　房屋买卖不破租赁买房合同≠房屋所有权

　　主持人：刚才提的大多是新房和期房的问题，现在二手房买卖也是交易的热点。如果想买的房子被租赁，租房人还有权继续居住吗？

　　胥律师：根据我们国家法律的规定，在租赁合同生效时间早于房屋买卖合同生效时间的情况下，租客是有权继续居住的。这就是我们可能经常听到的“买卖不破租赁”的具体体现。

　　新房主如果想提早搬入购买的房屋，应当跟租客协商解决。如果租客不同意，只能等待租赁合同到期后才能合法搬入。

　　因为租赁合同的当事人是原房东和租客，所以租金还是归原房东所有的。不过，如果要买这种已经出租了的房子，可以和原房东协商，将租金折价抵扣购房款。另外，租赁合同到期后，购房人同意继续出租的话，租户就需要向购房人交房租。

　　主持人：最后一个问题，谁签买房合同，就证明房产所有权就归谁吗?

　　胥律师：不是的。首先，要想获得房产的所有权，必须进行房产所有权登记，仅有房屋买卖合同不能获得房屋所有权。

　　另外，根据《民法典》的规定，如果是夫妻存续关系期间所购置的房产，不管在房产证上写哪一方的名字，都属于夫妻共同所有。

　　如果能在还完贷款后再加名字，那手续就很简单，走正常的加名过户手续就行，可以带上个人身份证、产权证、结婚证直接到当地的房管部门办理。如果短期内还不完贷款，那就先要到贷款银行开证明，表示银行同意增加配偶为产权共有人，然后再到房管所申请加名。需要注意的是婚前房产加上对方名字，房产就成为共同财产，如果离婚，对方有权利分割。