近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点连续报道小区内的群租乱象以及给业主带来的困扰。人均居住面积不得低于6平方米,每间房最多居住2人……实际上,对于“群租”,政府相关部门并没有听之任之,然而近年来“群租”问题屡禁不绝。“群租”有市场,监管有困难,真想治理群租乱象,各方应做些什么?

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　王杰　　　　　　　

　　相邻业主

　　投诉后收效甚微

　　面对群租只能担心

　　《济南市居住房屋出租管理办法》规定,“用于出租的房屋单间居住人数不得超过2人,人均使用面积不得低于6平方米。”这被普遍视作“禁止群租”的核心内容。

　　根据此前济南市委机构编制委员会办公室给出的答复,对这项群租房专项治理,住建是牵头部门,其他部门应参与配合。如果“标准”能够严格执行,群租现象有望得到遏制。然而现实并非如此。

　　与齐鲁晚报·齐鲁壹点此前报道的拉菲公馆小区3号楼的业主们一样,家住魏家庄街道片区的王霞(化名)反映,自家楼上不足百平米房子里有十七八个人居住。“客厅啊、卧室啊基本看不出来了,大概能放下一张床位的大小,就会打上一个隔断。”

　　除此之外,东城逸家小区的很多业主反映,因为群租,小区的卫生状况较差,附近的治安形势严峻,居民生活的幸福指数也无从谈起。

　　对于群租带来的问题,很多小区的物业也表示,租户与住户的矛盾已成为物业管理工作中必须面对的一个难题。不少业主已多次向小区物业反映群租现象,但是面对被群租困扰的业主们,物业公司没有执法权。

　　即便政府部门参与治理,业主及物业对相关治理结果也不甚满意。此前拉菲公馆的业主就曾因小区出现群租房,先后反映至社区、派出所、住建等多个部门。但最终协调会开了不下五次,事情也没有进展。

　　再退一步讲,就算政府部门执法能暂时取得效果。但房东限于经济利益,往往在整治过后,又卷土重来。

　　楼上群租给王霞带来最大的困扰就是吵,无休止地吵。“来回走,而且是穿皮鞋或高跟鞋那种。晚上回来也大声喧哗。因为人多,半夜还能听到哗哗的洗澡和洗漱声。”

　　“我们是常住户。”如今,对于自己多次反映却无果的现状,王霞不免担忧。她担心问题没解决,回头给自己惹来别的麻烦——房东和房客们会不会怀恨在心,此前无意的扰民变成蓄意的骚扰怎么办?“我哪有那么多精力和体力跟他们耗。”

　　主动维权

　　合同说好不能群租

　　中介违约赔钱认罚

　　作为“群租”整个链条中的直接受害方,那些饱受群租困扰的业主们其实也是破解群租难题的重要一环。

　　张峰(化名)三年前在花园东路一小区购买一套一室一厅的房屋,因一直没有入住需求,便委托中介出租,一个月租金1500元。考虑到该房屋日后还要自住,张峰在与中介签订的租房合同里便明确规定:入住不得超过5人,不得私拉电线,不得堆砌易燃物。

　　结果3个月后张峰去看了看,里面住了8个人,电线也被改过了,都是中介搞的。看此情况,张峰当场便报警,“如果打官司,警察可以给我作证。我给110打完了,然后就给中介打电话”。

　　“我们当时约定,如果中介违反合同,要赔3个月房租。”经民警现场调解,张峰与中介达成协议,赔偿一个月租金,房子在一周内恢复原样,“既然中介痛痛快快答应给一个月租金,又能按原样整改,省去了打官司的麻烦,就同意了,毕竟跟中介也耗不起”。

　　因违反合同,并且民警从中调解,中介并没怨言,张峰的这套房子现在仍按照开始的合同约定对外出租,没出其他问题。　

　　“首先我在合同里就对入住人数做了限制,万一出事情能够明确双方责任。另外,我发现群租后,当场就报警,等于留下了证据。有了合同和证据,无论是中介还是承租方,为了少赔一点钱,肯定也会配合把事情解决。”总结三年前的经历,张峰认为:遇到群租问题,不论房东,还是邻居,要主动采取法律手段,“受害人都不举报,难道指着承租人主动报警吗?”

　　“从一个房东的角度讲,我希望政府能给出一个标准的合同范本,把出租过程中可能发生的问题全都纳入进来,而且最好对处罚标准有个明确的界定。”做房东近三年,张峰认为,相应的处罚也应该更明确,“如果被发现,处罚对象该是谁,该罚多少钱,都应该明确规定。”

　　面临困局

　　进门难认定难执行难

　　群租房治理亟需破局

　　军安和平山庄小区的张先生去年曾“成功维权”过一次,但没想到今年夏天,这个群租房又死灰复燃。

　　“我们小区挨着学校近,这些租户大多是在校或刚毕业的学生,作息时间不定,经常制造噪音、乱扔垃圾,严重影响了我们这些正常的住户。”张先生说,2018年他多次向街道办和区相关部门反映,历下区住建局和姚家派出所依法对分隔的房屋进行了拆除,但一转眼,今年六月,恢复原样的房子又被分隔成七个房间作为公寓对外出租。　　

　　其实,不只是济南,综观北京、上海等城市的群租房整治经验,政府在群租治理过程中往往陷入了上述尴尬境地。

　　打击群租虽付诸行动,但每次遇到检查,执法人员难以进门,最重要的是每次短时间执行之后,又将面临群租反弹的事实。

　　如此一来便是,虽有政策,却“进门难、认定难、执行难”。当执行难成为一种常态时,相关群租政策的不被遵守也会变得普遍。

　　对此,山东大学社会学专家张洪英认为,眼下对于群租问题,政府采取的主要措施是通过行政程序介入解决矛盾,当群租问题主要通过政府的行政执法纠正时,需要政府投入大量的人力、物力和财力,经常是多个部门集中联合整治,但当这些政府资源无法跟上群租问题的同步增加时,群租因得不到遏制而出现更大规模的发展。

　　“这往往导致一种‘选择性执法’,行政执法只能选择影响大、矛盾尖锐、社会关注度高的群体性群租案件进行执法。”张洪英说。

　　马上就评

　　要管好群租乱象规则和职责需再细化

　　齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　张九龙　　　　　　　

　　群租房里挖掘和利用空间的“智慧”,往往令人惊叹。然而,群租房里住下了大量租客,也容纳了种种风险。擅自改变建筑结构,使用非耐火材料随意分隔房间,生活设施则被压缩到简陋,相关的安全投入更是一省到底……这样的“问题房”,从一开始就隐患重重。

　　更重要的是,大批人员突然拥入,居住环境混乱不堪,既加大了火灾等危险,又带来一些社会治安问题。近年来,群租房起火的新闻层出不穷,盗窃、抢劫等案件也不时发生,可谓乱象丛生。

　　严格来说,群租并不合规,而且扰民。但是从不同的法规来看,群租房管理力量分散,难以形成合力。各个部门都可以对法规中的内容按各自的理解或需要进行解释,造成了谁都可以管,谁都可以不管的尴尬局面。即便好不容易想管了,又面临着进门难、认定难、跟踪难、执行难,可谓一步一个坎儿。

　　鉴于此,应对现有法律法规进行梳理、修订,进一步规范房屋出租人的权责,明确房屋装修、出租管理的责任主体单位。细化群租房问题的认定、管理、处罚等,建立长效管理机制,并严格执行,从供给源头上阻断违规的群租房。

　　群租房隐患重灾区在社区,因此整治关键也在社区,要形成街道、社区、物业、中介、居民等多方联动机制,发现问题及时动态反馈。职能部门应该真正履职尽责,“亮出牙齿”,用好用足“查、改、罚、封、停”等手段,严格执法,形成管理常态。

　　当然,整治群租房乱象还需考虑房客的切身利益,制定切实有效的措施,增加有效供给,为他们解决租房贵、租房难的问题。

　　随着城市的发展,群租房现象越发普遍,存在的问题日益突出,群众反映极其强烈,已经到了不破不立的时候。在新的法规尚未出台之前,面对群众的呼声,无论千难万难,职能部门都要拿出主动担当的劲头,攻坚克难的决心,听民意、解民忧,齐抓共管、强力整治,保城市安宁,促社会和谐。

　　业委会与物业不妨联手

　　根据济南市《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》,治理租房租赁市场的责任单位包括济南市住房保障管理局、济南市城乡建设委、济南市规划局、济南市城管执法局、济南市公安局、济南市消防支队以及各区县政府等多个部门。但该文件并没有对治理群租的主管部门、取证规范、处罚对象等作出明确规定。

　　“既然靠单一部门治理难以取得实际效果,那就需要多部门的联合执法。”鉴于此,山东大学社会学教授张洪英认为,政府应明确公安、房管、电力、市场监督管理局等部门在群租房监管方面的职责,组织公安、房产等有关行政主管部门建立联合办公、联合执法制度,避免出现“谁都管,谁都不管”的尴尬。

　　“群众的发现和举报尤为关键。”济南市房地产业内人士宋平认为,群租发生在小区内,应该注重源头预防。加强小区的封闭式管理,加强对装修材料入区的监督,从源头上预防群租发生。其中,物业和业委会联合成立“群租房整治小组”,赋予物业相关权责,对改建出多个卫生间的群租房,可由物业实施断水断电。

　　法律学者许江认为,从目前群租面临的现实困境也可以看出,政府加强管制,一方面面临自身执行难的尴尬,另一方面管制中所涉及的多方利益主体并没有因为政府加强管制而达到各自期望的效果。“在市场经济中自发产生的群租现象,恐怕不是靠单纯的公权力一时干预,就能取得长期成效。群租治理需要找准政府与市场的联结点,该管的管,不该管的放,协调群租各方的权利冲突,控制权利主体之间的相互侵犯,才能实现维护和促进各方的利益平衡。”