大众网·海报新闻记者 丛萍 济南报道

　　进入12月以来，在济南土拍市场中，盛福片区非常抢眼，银丰、越秀、招商纷纷竞拍拿地。近年来，盛福片区成了房企争抢的热门片区，频现高地价、高溢价率地块，而片区楼盘“内忧外患”，既要在“内部竞争”中冲出重围，又要应对来自周边的“外部竞争”。

　　房企争抢，频现高地价高溢价率

　　11月以来，济南盛福片区多次供地，每次都吸引了众多房企竞拍。

　　12月3日，盛福片区机床四厂地块的出让吸引了包括万科、中海、金茂、海信等房企报名。最终，经过102轮竞价，越秀以23.35亿元竞得，地块楼面价12528元/平方米。当天，盛福片区的A8住宅地块由招商底价斩获，成交价85400万元，楼面价8214元/平方米。

　　就在几天前的11月30日，位于奥体西路东一宗1.93万平方米的住宅用地吸引了多家开发商参与竞拍，最终银丰地产摘地，成交价63922万元，外加配建1001平方米保障性住房，楼面价14400元/平方米，溢价率29.9%。

　　这种现象出现在盛福片区并不陌生，近几年，在这里时常出现众多房企争抢的现象，片区内也诞生了多块溢价率高、地价高的地块。

　　2016年11月1日，中垠地产竞得高新区徐家旧改项目1宗住宅，地块综合成交楼面价为12403元/平方米，溢价率高达264.86%，即现在的中垠御苑。

　　2017年8月，经过69轮竞价，万科摘得盛福片区A05地块，综合楼面价约为17000元/平方米，溢价率约为30%，即现在的万科翡翠公园。

　　2018年6月，济南中央商务区、盛福片区有9宗土地一并捆绑出让，其中CBD捆绑盛福的地块底价成交，楼面价约为10500元/平方米，由绿城代建，也就是现在的绿城济南蘭园。

　　2019年5月17日，盛福片区原德锡科技地块经过65轮竞价，由阳光城联合鑫苑竞得，综合地块楼面价约为14401.45元/平方米，溢价率37.14%。

　　2019年6月27日，盛福片区众合地块被海信摘得，楼面价为11572元/平方米，另外需要配建面积为9700平的安置房，综合楼面价约13000元/平方米。

　　配套不完善，片区环境待改善

　　盛福片区位于历下区、历城区、高新区三区接壤地带，记者走访发现，目前盛福片区内断头路扎堆，荒地比较多，学校、医院、商场等生活配套设施不健全，但是由于优越的地理位置，未来发展潜力大，因此很受房企青睐。

　　根据《济南盛福庄片区控制性详细规划图》（2015年10月），盛福庄片区西起大辛河，东至刘志远路，南起涵源大街，北抵胶济铁路，总用地面积约623.4公顷。按照规划，盛福庄片区规划构建宜居、环保、生态的城市新区，主要发挥其生活居住功能，兼顾工业生产、生态廊道等功能。

　　从去年开始，片区环境逐步改善。交通方面，去年，中林路东延、金达路、颖秀路以及舜华路相继完工。今年11月，轻风路、铁厂北路东延通车，正在施工的宏宇路也即将竣工。还有正在施工的开源路，北起工业北路，南至花园东路，打通片区内部的南北通道。同时片区内还有地铁2号线、3号线以及换乘点，将极大改善出行状况。

　　生活配套方面，盛福片区规划新增一批学校和医疗机构，按照规划，奥体西路以东、轻风路南侧新增一所按三甲医院标准建设的医疗综合体。

　　片区内部、外部竞争激烈

　　走进盛福片区，以舜华北路北延长线为界，西侧开发较为完整，包括绿城百合、紫御东郡、力高国际、盛福花园等项目。而东侧大部分尚未开发建设。

　　目前西侧各小区发展成熟，东侧以新小区、待开发项目为主，在售的万科翡翠公园、中垠御苑和绿城蘭园三个项目，竞争激烈。其中，万科翡翠公园、绿城蘭园定位高端改善，都为精装修交付，其中万科翡翠公园在售产品为127-178平方米的小高层、高层为主，均价为22000元/平方米。绿城蘭园则主打1.5低容积率，产品有洋房和小高层，均价22000元/平方米。而中垠御苑在价格方面优势明显，均价16500元/平方米，在区域内杀伤力十足。

　　这三个在售项目已经互有优势互相牵制，后期还有阳光城、海信等多个项目亮相，竞争将更加白热化。

　　而盛福片区的竞争也有外部压力，所谓内部龙虎相争，外部强敌来袭。北侧过工业北路即为工业北片区，南侧过了花园东路即为CBD北部片区，周边项目扎堆、加速抢跑、各具优势。盛福片区对外竞争中，高地价、配套不完善的诟病也被暴露得淋漓尽致。