海报新闻记者 秦文 朱晓冲 济南报道

　　近年来，被誉为空中庭院房、空中城市森林花园的“第四代住宅”成为房地产“新赛道”。截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线“第四代住宅”。据悉，在山东已有济南、菏泽、烟台、淄博、潍坊等地市开始规划或落地“第四代住宅”项目。

6月4日，海报新闻记者探访济南首个整盘“第四代住宅”

　　近日，济南首个整盘“第四代住宅”产品正式亮相，6月4日，海报新闻记者实地探访了银丰玖玺城项目。项目营销负责人姚冉告诉记者，该项目规划23栋楼，1117席，房屋面积在149平方米至450平方米，“项目发布后，关注度高，周末日均到访客户量达一百多组，截至目前，已经有接近300组客户参与排卡。”

　　“第四代住宅”带来看房热潮

　　“第四代住宅”又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，被誉为“空中庭院房”“空中城市森林花园”。

　　记者看到，现场设置有该项目的实体沙盘和户型模型，沙盘中，每层、每户均设置了开放式的露台。

记者在该项目沙盘中看到，每层每户均设置露台

　　“‘第四代住宅’又叫立体园林生态住宅或城市森林花园建筑，每个城市的规划标准不同。我们于一年前开始规划，在城市核心区，我们将院子搬到了空中，实现了户户有庭院的生活。”姚冉向记者介绍。

　　姚冉表示，该项目的正式亮相，也为营销中心带来了一波看房小高潮，“项目于5月25日召开产品发布会，现场到访1000余人，当天便启动排卡，截至目前已有接近300组客户参与排卡。”

　　同时，随着项目的面世，咨询量和看房量激增。“因为是济南首个整盘的‘第四代住宅’，发布会当天和第二天到访客户量就出现激增。周中日均三四十组客户到访，周末日均达到100多组客户。”姚冉表示，相较于项目发布前，到访量提升了30%左右。

　　售价2.8万元/平方米起，195平方米、260平方米产品关注度高

　　据了解，该楼盘价格高层产品预计在2.8万元/平方米至3.2万元/平方米，小高层产品预计在3万元/平方米至4.2万元/平方米之间。

　　149平方米的高层总价大概在400万元左右，面积为173平方米、195平方米、260平方米、315平方米、450平方米，总价段基本上在500万元起步，套均在800万元左右。

　　据统计，目前195平方米、260平方米面积段的产品关注度较高，意向登记客户较多，“样板间会在6月底开放，交房时间的话在2027年下半年。”

　　姚冉介绍，目前，露台的面积是根据房屋面积大小来算的，稍有不同，从9平方米到72平方米不等，“第四代住宅最大的特点是户户带露台，露台的话是有赠送面积的，所以说，目前，我们高层产品的得房率在80%以上，小高层产品的得房率基本上在90%以上，最高能达到110%的得房率。”

　　“第四代住宅”适合北方吗？

　　记者在现场看到，虽然是周二工作日的下午，仍有不少看房者询问该楼盘的情况。“看到消息说济南也有‘第四代住宅’，想要换房。这里离上班的地方不远，想来了解一下。”李女士告诉记者，家中庭院设计是她所向往的，但她仍担心是否适宜北方气候情况。

　　记者了解到，“第四代住宅”在南方设置较多，而北方城市中的项目较少，在网络上，也有不少网友和购房意向者表示着自己的担忧，北方的尘土、气候问题，能否让“家家有花园”的美好愿景实现呢？

　　对此，姚冉表示，相较于南方相关项目的客户，在看房中，北方客户更关注冬天冷、夏天热的问题和灰尘问题，“其实针对这些问题，我们也对露台进行了专项的产品研究，还有未来会进行一个专项的解决方案。”

　　记者了解发现，由济南市中城市发展集团开发建设的中博·锦云原著同样也推出了被称为“第四代住宅”的产品，户型涵盖182平方米至260平方米，均价3.2万元/平方米，共规划有12栋住宅，合计176套房源，该项目目前处于在售状态。

　　实际上，自2017年以来，全国多个城市便已对“第四代住宅”产品进行探索。仅仅在过去两个月，西安、温州、信阳、龙岩、九江等多个城市，都有“第四代住宅”项目落地。同时，在山东已有济南、菏泽、烟台、淄博、潍坊等地市开始规划或落地“第四代住宅”项目。

《济南市建筑工程容积率计算细则》

　　为了激励房企在高品质住宅建设上创新实践，国内不少城市都针对“第四代住宅”制定了相应的鼓励政策，如“空中花园”“空中共享平台”面积不计容或部分计容，已经成为主流。5月13日，济南市自然资源和规划局印发《济南市建筑工程容积率计算细则》，提出了对“第四代住宅”容积率方面政策，明确了入户花园、空中花园等半开敞空间半计容；空中户属花园半计容，开敞式公共绿化平台不计容。这也为济南接下来的“第四代住宅”产品建设指明了方向。

　　业内人士表示，在这些政策的支持下，房企可以通过巧妙的设计，利用户内花园大幅增加赠送面积。同时，还可以将空中共享平台和电梯厅结合，减少电梯厅部分原本的公摊面积，让产品得房率不降反升，使得“第四代住宅”在提升居住体验的同时，也具有较高的经济价值。不仅提高了项目的盈利能力，也为房企提供了更多的设计灵活性。

　　专家：第四代住宅是市场创新的产物，会在市场中得到检验和提升

　　针对“第四代住宅”在山东省的相关情况，6月5日，海报新闻记者采访了山东省房地产业协会副秘书长高健。

　　关于“第四代住宅”的定义，高健表示，家有花园，户户享庭院是“第四代住宅”的典型特征，通常通过增设“挑空露台”“空中庭院”等方式，为住户增加一定面积的独立空中庭院，“‘第四代住宅’并没有标准定义，是市场创新的产物，是一种差异化的住宅产品。”

　　同时，高健介绍，《山东省高品质住宅开发建设指导意见》提出要“提升居住环境”，鼓励采用屋顶、外墙、结构外平台等立体绿化方式，对“第四代住宅”发展有引导作用。山东省内比较典型的项目有淄博鼎成森林城、烟台建特城市森林花园、济南银丰玖玺城珑和院等。

　　那么，对于山东这样的北方省份，“第四代住宅”有哪些利弊呢？“北方城市冬季时间长，开发‘第四代住宅’要考虑气候因素和日照需求。”高健表示，不同城市的规划要求，比如容积率的计算，在很大程度上决定了产品的形态，“‘第四代住宅’需要在产品创新、政策导向和市场需求中找到平衡点。”

　　高健表示，“第四代住宅”得房率高、空间形态更灵活，在提高住宅品质方面是有益的创新实践。“第四代住宅”是市场创新的产物，也会在市场中得到检验和提升。

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