划/刘文忠  谷 青

    济南轨道交通“一横两纵”线网建设方案进行环评公示后，其沿线商业经济圈的发展前景不仅吸引着众多房地产商的目光，更让不少购房者趋之若鹜。轨道交通的建设将给楼市带来哪些方面的影响？业内人士普遍认为，最大的影响在于从根本上改变济南人的居住观念，提升城市整体的交通便捷度，重划济南楼市的发展格局，从而带来一场前所未有的居住革命。

    居住郊区化成趋势

    交通是城市经济发展的命脉，对于楼市的影响尤为重要。过去，人们的置业观点大多停留在“宁选市区一张床，不选郊区一套房”的层面上，认为买房就要买市中心、离工作单位近的，受此影响，长清大学科技园、济南西站片区、东北部王舍人片区等城市近郊的房地产市场始终发展缓慢。如今，随着交通条件的改善，居民的生活半径进一步扩大，一些郊区楼盘“身价”明显提升。

    在济南西站附近一家楼盘看房的市民小冯说：“要是地铁开通了，从这里到市中心，也就20分钟左右，这样住到市中心还是郊区在便利程度上也没什么区别了。对购房者来说，多坐一站路或少坐一站路，在时间上差不太多。”记者了解到，尽管目前济南轨道交通建设尚处在规划审批阶段，但这已带来足够的关注度。近郊的轨道交通沿线项目，价格相对比较低，户型、环境、物业管理一般都比市中心的楼盘要好，性价比高，无疑将更有卖点。

    一位多年研究交通对楼盘影响的业内专家认为，轨道交通的建设将打破济南传统空间概念，催生新的居住格局，置业观念和居住模式上会有大的改变，特别是刚需购房者，会像北京、上海的购房者那样，更多地把置业目光从市中心转向近郊交通便利、环境好、空气新鲜、房价适中的区域。

    房价上涨预期加剧

    轨道交通的建设，让大批居民由中心区域迁往中心区边缘区域及近郊区大规模新建的居住小区，给城市带来新的活力，同时也可能带动房价的新一轮上涨。“地铁或者轻轨开通以后，出行肯定会更方便，周边房价必然会受其影响出现一定幅度的上涨。”市民周先生说，他最近一直在看济南西站周边的楼盘，想趁轨道交通还没开始建、房价还没大幅上涨先买一套。

    记者随机采访了十几位准备买房的市民，跟周先生有着同样想法的不在少数，多数购房者认为轨道交通开通后，房价必然上涨。“建个BRT房价都得跟着涨一涨，更不要说地铁/轻轨了，周边的楼盘肯定要趁机涨价。如果要买地铁/轻轨沿线的房子，我认为现在是出手好时机。”市民陈女士说。“轨交房”成为消费者关注焦点的同时，开发商也及时嗅到了轨道交通规划建设带来的商机，“1号线直通家门口”、“坐拥两条轨道线，大盘升值在即！”……诸如此类的宣传语，在一些沿线的楼盘项目推广中频频被提及。

    轨道交通究竟会给济南房价带来多大的影响？山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，轨道交通时代到来过程中，“轨交房”与“学区房”一样都是“香饽饽”，沿线的每一个站点，都是一个小型的公共中心，都会推动周边不动产的升值。就济南而言，3条轨道交通沿线项目数量较多，共35个，约占全市在售项目数量的41%，这些项目的房价上涨必然影响整个市场的房地产价格走势。“根据对一线城市的研究，预计未来价格涨幅在15%—20%。”

    轨道交通商圈效应显现

    除影响住宅产业发展外，远期规划的庞大的轨道交通系统，对商业地产的整合和营销也提出了新的挑战，各种商业、商务、娱乐、文化等设施向轨道站点周围聚集，刺激站点周围土地高密度开发，经济高速发展，从而改变楼市竞争格局。采访中，轨道交通沿线的绿地中央广场、保利中心等商业综合体项目的负责人也表示，轨道交通的建设意味着区域价值的提升，将引领沿线商业的繁荣发展。

    从某种意义上说，轨道交通对于商业地产的影响尤为重要，将点亮济南新商业版图。目前，济南最繁荣的商业地带仍然是以泉城路、大观园为主的市中心一带，而随着多条轨道交通线的贯通，这样的商业格局将发生翻天覆地的变化。

    有专家分析认为，在目前规划建设的3条轨道交通线路中，地铁R2号线途经站点和贯穿商业区最多，该线路的贯通将扩大西市场、济南火车站、北园大街、七里堡等众多商圈的辐射半径，让西部、中部、东部商圈迅速融合到一起。“地铁对商业地产的影响远高于住宅，对消费者最大的影响是可以跨区域投资、跨区域消费，也能平衡城市因区域价值带来的差异性，它不仅影响到个人，甚至影响到板块，影响到社会的发展。轨道交通站点周边将形成一个新的客流集散中心，而以站点枢纽为中心的商业圈层将通过轨道交通串在一起，商业中心辐散范围不断扩大，城乡商机互通，也将利好沿线物业及区域经济的整体性发展。”