济南市历下区人民政府

　　行政复议决定书

　　济历下政复决字[2023]188号

　　申请人: 李某。

　　被申请人: 济南市历下区人民政府智远街道办事处,住所地历下区中林路盛福花园小区29号楼，统一社会信用代码：11370102798899800B。

　　负责人:王新，主任。

　　委托代理人：王辉，山东环周豪才律师事务所律师；甘存玥，山东环周豪才律师事务所实习律师。

　　申请人不服被申请人于2023年10月17日作出的公告，申请人提起复议，本机关于2023年10月23日依法已予受理。本案现已审理终结。

　　申请人行政复议请求：1、依法确认被申请人自行决定选聘物业的程序属于违法;2、依法确认被申请人于2023年10月17日作出的公告无效，并予以撤销。

　　申请人称：被申请人于2023年10月17日在申请人小区公共部位张贴其作出的“公告”，该行政行为没有法律依据，且明显违法。

　　1.被申请人作出公告的主体违法。根据民法典第二百七十八条规定，选聘物业服务企业属于业主公共决定事项，而非被申请人可以决定的事项，更无权授权社区居委会成立业主大会召开业主大会;其次，该公告署名为“济南市历下区人民政府智远街道办事处物业管理办公室”，其不具有主体资格。

　　2.被申请人作出的公告缺乏法律依据。没有任何法律赋予街道办事处替业主决定选聘物业的程序。

　　综上，因为被申请人的行政行为严重违法，导致申请人所在小区迟迟未能成立业主大会，业主与物业服务企业矛盾重重，直接造成了小区业主的生活环境和工作秩序陷入混乱状态，被申请人多次枉法的行政行为严重侵害了全体业主的合法权益，因此申请人向济南市历下区人民政府提起行政复议申请,请济南市历下区人民政府查明事实真相，维护原告及全体业主的合法权益。

　　申请人向本机关提交证据材料如下：

　　1、身份证复印件一张；

　　2、结婚证复印件一张；

　　3、不动产权证复印件一张；

　　4、关于东城御景项目物业撤场的告知函一份；

　　5、公告一份；

　　6、东城御景小区物业服务撤场公告一份。

　　被申请人答复称：一、原物业撤项，为免项目失管，我单位有权依法启动应急服务程序，不存在违法。

　　原物业撤项，如果不及时确定新物业服务人，将有可能面临淮海物业撤走，物业项目失管状态，导致小区垃圾无人清理、电梯与消防无人管理的状态，小区业主的日常生活将受到影响。根据《济南市物业管理条例》第六十六条规定，我单位在收到淮海物业撤项通知后，及时将淮海物业撤项事宜向全体业主公告，并启动应急程序，做好应急服务人选聘的准备工作，属于依法履职。

　　二、选聘物业服务企业属于业主依法共同决定事项，我单位与社区居委会均无权决定。我单位 2023年10月17日公告第一、二、四条均载明“选聘新物业公司由业主依法投票表决”。这符合我国《民法典》第二百七十八条规定。公告载明“由业主依法表决选聘新物业服务人”，符合法律规定，不具有可撤销性。

　　三、公告中署名的我街道物业管理办公室，属于我单位内设科室，其职责包括处理我辖区内的物业管理等问题。我单位之所以发出公告，仅是对淮海物业撤场以及对撤场后小区的管理安排作出公告，目的为减少物业撤场的对业主的影响，维护业主的知情权。

　　综上，《济南市物业管理条例》第五条规定，我单位有权协调处理物业管理中的重要问题和事项。因此，结合东城御景原物业撤项的实际情况，我单位于2023年10月17日发出的公告仅是告知业主原物业撤项事实，并告知街道将组织业主依法共同表决新物业服务人，至于“该小区实行何种物业方案，由哪家公司管理该小区”应经法定业主表决同意，不是我单位决定。因此该公告仅是告知和指导，不是具体行政行为，属于行政指导范畴。

　　被申请人向本机关提交证据材料如下：

　　1、关于东城御景项目物业撤场的告知函一份；

　　2、公告一份。

　　3、济南市历下区人民政府办公室关于成立历下区环境和物业管理委员会（联席会议）及各街道办事处成立相关物业管理机构的通知一份。

　　申请人补充称：一、被申请人称其行政行为基于为预防小区失管而采取“应急服务程序”，没有事实和法律依据。

　　《济南市物业管理条例》第六十六条规定:“因物业服务人违反合同擅自终止物业服务造成突发失管状态”，被申请人方可有权指定应急物业服务人，而事发小区物业服务企业承诺的离场日期为2023年12月31日(附件一)，已依法进行了提前告知，没有造成突发失管状态，在此期间，被申请人应依法履行法定职责做好物业服务企业的管理工作，对其中出现的服务不到位情形督促整改和监管，积极推进业主大会组建，从而依法选聘物业企业，并做好在合同结束日仍无法选定物业企业的应急预案及可能指定应急物业的可能。而非无视事实及法律，在物业合同有效期内采取任何形式的应急服务程序。

　　二、被申请人制定小区物业收费标准及服务标准，没有事实和法律依据。

　　根据《济南市物业管理条例》第十八条规定: 选聘物业服务企业和确定服务标准、收费标准属于业主共同决议事项，不属于被申请人权责范围。被申请人超出职权范围擅自确定新物业服务企业的服务标准(五星级)和服务价格(1.95 元/平方米/月)，以及新物业服务企业的收费日期，没有法律依据，并且被申请人对其在公告中制定的服务及价格标准不符合法律规定事项未做任何答复。

　　三、物业服务企业的选聘和解聘属于业主共同决定事项，被申请人未经业主授权，直接公告开展小区物业招投标，邀请社会物业企业进小区勘查及报名竞标,擅自决定新物业服务企业的选聘流程，没有法律依据。

　　四、被申请人从事行政行为主体不适格。

　　被申请人公告署名科室印章而非公章，行政机关科室并非独立行政单位，没有独立对外行政的职能，只能以所在单位的名义开展行政工作，因此被申请人此举没有法律依据。如被申请人认为科室印章能够替代单位公章，应当提供法律依据。

　　五、被申请人乱作为行为违法。

　　被申请人提供的《关于成立历下区环境和物业管理委员会(联席会议)及各街道办事处成立相关物业管理机构的通知》（历下政办发[2019]3号)中，文中“二、工作职责， (二)街道办事处物业管理办公室职责”中，对被申请人职责进行清晰界定，可以证明被申请人的行为属于职责内容，且被申请人在公告中对物业服务企业选聘流程、服务标准、收费标准、进场时间等都进行了指定，并未给予业主选择的余地，严重侵犯业主表达权，该公告已经表现出其强制力、确定力、拘束力，大大减损了业主的合法权益，属于行政乱作为，并非单纯的行政指导行为，被申请人声称自己无权决定选聘物业服务企业事项，但实际上不仅制定了选聘流程，且擅自替业主制定了服务标准和服务价格，并且参与到了物业服务企业的招投标选聘的初期工作，已经超出了其法定职权，而且并未对其行为提供任何证据。

　　本机关经审查查明：2023年10月16日，淮海物业管理有限公司向济南市历下区人民政府智远街道办事处送达《关于东城御景项目物业撤场的告知函》一份。智远街道办事处物业管理办公室于次日向东城御景小区全体业主发布关于淮海物业撤场信息以及撤场后将组织选聘物业等事项的《公告》。后淮海物业管理有限公司按照《东城御景小区前期物业服务合同》约定，于2023年10月21日向该小区全体业主发布《东城御景小区物业服务撤场公告》。申请人认为被申请人自行决定选聘物业的程序违法以及于2023年10月17日发布的《公告》无效，遂提请复议。

　　本机关认为：首先，根据《济南市物业管理条例》第五条及历下政办发【2019】3号《济南市历下区人民政府办公室关于成立历下区环境和物业管理委员会（联席会议）及各街道办事处成立相关物业管理机构的通知》，街道办事处物业管理办公室职责如下：1. 具体负责本行政区域内的物业管理工作，指导社区物业管理活动；2.组织指导业主大会和业主委员会成立、换届工作；3.负责调解处理物业管理活动中的投诉，及时解决12345市民服务热线反映的物业方面的各类问题；4.负责组织召开街道办事处环境和物业委员会联席会议,处理社区治理和物业管理活动中的矛盾纠纷；5.监督业主大会和业主委员会履行职责；6.负责物业、房产租赁备案、日常巡察、中介机构违规整治，规范租赁市场秩序管理；7.监管物业服务企业诚信履行《物业服务合同》，组织考核企业信用信息的采集、汇总工作。从上述职责中可以看出，智远街道办事处物业管理办公室属于被申请人内设科室，其职责包括处理辖区内的物业管理等问题，具有发布案涉《公告》的主体资格。

　　其次，《民法典》第二百七十八条规定：“四、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。”《济南市物业管理条例》第五条规定：“街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，建立辖区物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中的重要问题和事项。”第十八条规定：“选聘和解聘物业服务人，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格由业主共同决定。”被申请人于2023年10月17日发布的《公告》中第一条载明：“……物业服务标准五星级，物业收费标准为1.95元/平方米/月……”、第二条载明：“新物业公司物业费收取账期自2024年1月1日开始”。根据上述规定，选聘物业服务企业和确定服务标准、收费标准均属于业主共同决议事项，不属于被申请人权责范围。被申请人超出职权范围擅自确定新物业服务企业的选聘流程（邀请社会物业企业进小区勘察、评估及报名竞标）、服务标准(五星级)和服务价格(1.95 元/平方米/月)，以及新物业服务企业的收费日期，没有法律依据。

　　再次，《济南市物业管理条例》第六十六条规定：“因物业服务人违反合同擅自终止物业服务造成突发失管状态时，街道办事处、镇人民政府应当组织确定应急物业服务人，提供垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。”根据上述规定，只有因物业服务人违法合同擅自终止物业服务造成突发失管状态下，被申请人方可有权指定应急物业服务人，而案涉小区物业服务企业承诺的离场日期为2023年12月31日，已依法进行了提前告知，并未导致小区垃圾无人清理、电梯与消防无人管理的状态，小区业主的日常生活也未受到影响，不存在突发失管状态，被申请人不具备依据《济南市物业管理条例》第六十六条规定启动应急物业服务人的法定条件。故被申请人于2023年10月17日发布的《公告》不符合法律规定。

　　综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十五条之规定，本机关决定如下：

　　撤销被申请人于2023年10月17日发布的《公告》。

　　申请人如对本复议决定不服，可自收到本复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。

　　济南市历下区人民政府

　　2023年12月22日