日前,省住建厅、省工商局联合发布新版房屋买卖合同示范文本,从11月1日起执行。合同示范文本有5种,包括《山东省新建商品房买卖合同(预售版)》、《山东省新建商品房买卖合同(现售版)》、《山东省二手房买卖合同(经纪成交版)》、《山东省二手房买卖合同(自行成交版)》、《山东省房地产经纪服务合同》。

　　省住建厅、省工商局要求各地住建、房管部门和工商行政主管部门高度重视合同示范文本推行工作,积极倡导商品房、二手房交易当事人使用合同示范文本,要在网站提供合同示范文本链接,供交易当事人下载使用；住建、房管部门应在交易大厅醒目位置张贴告示,提示交易当事人使用合同示范文本,保证合法权益；同时,要推行房地产交易合同网上备案全覆盖。

　　新版合同与老版比起来有何不同?记者以应用最广、公众关注度最高的《新建商品房买卖合同(预售版)》(以下简称《合同》)为例,梳理了新老版合同的一些不同之处,并采访了省住建厅房产处相关负责人和山东豪才律师事务所主任周长鹏律师,请他们解析了新版合同对购房者的影响。

　　纸质合同

　　网签之日才生效

　　《合同》将老版的“本合同自双方签字或盖章之日起生效”改为“本合同自双方签字或盖章后,办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效”。现售版、二手房也是如此。

　　解析:网签和资金监管,是保护购房人权利的最重要手段。通过办理商品房买卖合同网上备案,可以有效防止出现一房多卖、当事人权益缩水等情况发生,并能查明商品房是否存在抵押、担保等情况。

　　目前,我省除极少数区县外,新建商品房网签基本已经实现了全覆盖。但二手房网签在我省各区县的覆盖率还不足一半,落后的市县必须抓紧落实,尽早做到全覆盖。

　　产权不能转移

　　15日内退还全部房款

　　《合同》在“商品房基本状况”条款新增“抵押情况”,开发商需填写与该商品房有关的抵押情况为抵押、未抵押、抵押注销,并说明抵押权人、债务履行期限等信息。在合同“附件三”中,开发商须提交抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定。

　　《合同》新增“房屋的房屋权利状况承诺”条款,开发商须承诺对该商品房享有合法权利、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况。如该商品房权利状况与上述情况不符,导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的,买受人有权解除合同,开发商须在15日内退还全部房款,造成损失的,由出卖人支付已付房价款一倍或买受人全部损失的赔偿金。

　　解析:近年来,部分开发商将已经设定抵押权的商品房未经抵押人同意擅自出售给购房人,或对购房人隐瞒房屋抵押的事实。根据现行的担保法律,在建工程可以拿来抵押融资,开发商完全可能这样做。但购买者如买到已抵押的商品房,就无法办理按揭贷款,无法取得产权证,还要承担将来房子被银行拍卖的风险。

　　《合同》对所售商品房的产权状况进行了承诺,并对是否抵押情况进行了申明,促使开发商无法回避房屋的权属状态。规定约定了违约责任,有效地保护了购房者的利益。

　　学校没配套

　　细化开发商违约责任

　　奔着学校买的房,住了好几年还不见学校的影子,这样的窝心事很多业主都遇到过。《合同》规定了商品房相关设施设备交付条件及逾期处理方式:水电气暖在约定交付日未达到交付条件的,出卖人按逾期交房承担逾期交付责任；电话、电视、宽带未按时达到交付使用条件的,按双方约定的数额按日赔偿违约金。对小区的学校、幼儿园、医疗卫生机构、车位、车库、社区组织用房等公共服务及其他配套设施,开发商须逐项填写何期限达到何程度,并逐项约定到时未达到承诺条件如何处理。

　　解析:对基础设施及公共配套的条款,老版合同中全部篇幅都是空格让双方自行约定,但买受人对相应的项目往往缺乏了解,在合同签订时处于不利地位。新合同对相关内容做了细化,对违约的责任也针对不同情况做了详细规定,这些都有利于保护购房人的利益。

　　质量不合格

　　购房者可拒收甚至解除合同

　　《合同》规定,办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业服务合同作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格,并符合国家及行业标准。经检测不合格的,买受人有权解除合同。此外的其他质量问题,由开发商在约定时间内负责修复,并承担修复费用,修复后再行交付。

　　解析:现实中交房过程极易产生纠纷,开发商往往为买受人查验房屋质量和证明文件设置障碍。新合同文本细化了双方合同义务,并明确了对存在质量问题的房屋买受人有权拒收甚至解除合同,有助于保护买受人的合法权益。

　　补充协议

　　开发商不能再“任性”

　　《合同》规定,对本合同中未约定或约定不明的内容,双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。

　　解析:过去,虽然绝大多数开发商采用的是政府统一发布的示范文本,但有的开发商却将合同正文的一些条款用笔划去或空置不填,相反在合同末页看似不起眼的“补充协议”中另立门户,祭出一些不平等条款,有的甚至与示范文本背道而驰。新版《合同》限制了补充协议制定的条件,限制了开发商另行制定不合理条款。