齐鲁晚报济南2月4日讯（记者 喻雯 实习生 汪天骄）山师北街8号院“地王”易主。4日，这块10 . 2亩的住宅用地拍出了1.482亿元的价格，仅比起拍价高出了20万元，整个竞拍过程仅五六分钟，神秘买家要求对拍卖全程保密。此次的成交价远低于5 年前“地王”1.92亿的身价。

　　4日上午10点，昔日地王山师北街8号院在环山路37号拍卖。山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司在其网站上挂出的拍卖公告显示，这块土地为济南市历下区山师北街8号住宅用地，位于山师北街东侧、山师附中南侧，面积6815 . 7平方米，出让至2080年7月。证号：历下国用（2012）第0100088号。参考价：1.48亿元，保证金：3000万元。

　　与其他拍卖公开举行不同，此次拍卖全程保密。“拍卖结束后，我们只能告知成交价。”现场的两名工作人员把记者“挡在”门外。短短五六分钟过后，买主掩面匆匆离去。按照一般的土地拍卖流程，在正式起拍前，拍卖师要先对拍卖标的物进行详细介绍，这些至少需要两三分钟的时间，而整个拍卖过程仅持续了五六分钟，竞拍并不激烈，很有可能是“一槌定音”。从拍卖结束后的离场情况来看，来参与竞拍的企业并不多。

　　山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司副总经理、国家注册拍卖师刘建华介绍，“此次土地是司法拍卖，按照土地现有的容积率、规划条件等对地块进行拍卖。”刘建华说，拍卖的成交价是1 .482亿元，比1.48亿元的起拍价高出20万元。“买主交全款再等司法裁定。”

　　此次成交价远低于这块地五年前的成交价。2009年12月3日，经过90多次举牌竞争，大地地产以1.92亿的天价拿下山师北街8号院总面积约10 .2亩的地块，将“地王”竞得。该地块占地面积仅有10 .2亩，以当时的成交价格和容积率计算，每亩地价约合1900万元，楼面地价高达1.5万元/平米。

　　费尽辛苦拿到“地王”后，大地地产一直没有开发，这块地却因公司涉嫌债务纠纷被法院查封。原因是山东三威置业有限公司与建设银行济南高新支行之间的债权纠纷，而该地块土地使用权所有人大地地产是这笔债务的保证人，因各债务人没有如期履行还款义务，导致法院介入强制执行，查封了山师北街8号院。这笔债权的本金余额9920 .10万，欠息2849 . 44万（计至2014年6月6日,此后产生的利息亦在处置范围内）。虽然这次拍卖的价格只有1 . 482亿，但还是有能力偿还债务的。

　　啥证没有就认筹 地王旧主闪了不少人

　　在土地拍卖之前，山师北街8号院的一举一动都牵动着广大购房者的神经。去年下半年，大地地产在该地块土地证被查封、其他4证还未办理的情况下开工并进行认筹，当时有一些人做了前期认筹。如今土地易主，这些人的权益该如何维护？

　　开工俩月就停了，“傍”名校被否认

　　记者了解到，去年10月底，大地地产搭起了“山师北街8号院”接待中心开始项目推广，房子的户型在45平米至70平米不等。当时置业顾问介绍，预计2015年完工。房子的初定均价在每平米2.2万元。推广2个月后，去年12月份，项目开始做前期认筹，当时的开发商宣传的山师附小学区房引发了众人的热捧，吸引了一些看中名校资源的人认筹，每人都交了相应的认筹金，而山师附小公开声明“山师北街8号院”不在其学校学区范围内。

　　4日上午，记者看到山师北街的“山师北街8号院”销售中心大门紧闭。透过窗户看，“安心上学十二年”的宣传语处于售楼中心的明显位置。在施工现场记者看到，一个挖好的大坑内堆满了石块、水泥等建筑垃圾，没有施工工人。基坑南侧有一排临时建设的白色房屋，悬挂山师北街8号项目部的牌子，多数房间已是人去房空。 “我们来这儿看工地看了一个多月了。”现场2名工人说，工地开工2个月就突然停工了，工人都撤走了，他们是临时被叫过来看家的。

　　欲追认筹金，还得起诉原开发商

　　“购房者认筹时，楼盘有没有预售许可证，直接关系到认筹金能否被偿还。”4日，齐鲁律师事务所资深律师陈瑞福说，一个楼盘取得了预售许可证，购房者与其签订商品房买卖合同，并且在房管部门办理房屋预登记后，这套房子即便没有完工，购房者的“物权效力”也可以生效。“即便是开发商与银行出现了债权关系，确定的物权是可以优先于债权的。”陈瑞福说，即便土地被拍卖，也要优先偿还保护购房者的合法权益。

　　“但是问题是，山师北街8号院当时认筹时不具备预售许可证，购房者交纳的认筹金或是签订的认筹协议，实质上并没有与开发商建立买卖合同的关系。”陈瑞福说，这样一来，后期的预登记手续肯定也无法办理，所以这些购房者无法享受优先于债权的赔偿权。“法院拍卖的资金，是要优先偿还银行债务的，这些交认筹金的购房者的权益维护并没有强制性。”

　　陈瑞福说，根据司法拍卖的流程，竞买人签订了竞拍协议后，法院会下发相应的司法裁定，明确有关权利的交割。“主要是明确两方面的权利，一是土地的使用权，一是土地的债权人。”陈瑞福说，在这种情况下，这些交了认筹金的购房者可以起诉原开发商。如果此次拍卖的资金偿还了银行的债务后有剩余，这些购房者可以申请资金保全，这样一来就可以用于资金的补偿。

　　楼面价降23%，未来销售仍有压力

　　根据土地的成交和容积率等计算，拍卖价1 . 482亿地块的楼面价为11151元每平米，比昔日地王时的14446元每平降了3295元，降幅为23%左右。省城一资深地产评论人分析，按照楼面地价，再加上建安成本、各种税费，未来的房子售价每平米的成本在1.6万元。该区域周边的小区均价在1.4万至1.6万元。“这个小区并不是山师附小的学区，本来价格上与周边小区来比就没有竞争优势，缺了学区这最核心竞争力，未来销售压力还是很大的。”

　　记者了解到，在去年12月底，项目认筹时，开发商曾表示售价会在2.2万元每平米。“五年前，大地拿地时的楼面地价为1.5万元每平米，卖到2.2万元也算合理。”该负责人说，但是去年下半年开发商一度把价格降到了1.7万元，显然是迫于市场及回笼资金的压力。

　　“拿地会受到市场的影响定价。”省城一地产公司负责前期拿地项目的负责人说，2009年房地产市场形势很好，当时几千万元的初始价格预计成交价在1.1亿元左右，但是开发商却拍出了1.92亿元的高价。开发商盲目抢地导致的“地王风险”也就显现了出来，事实证明，这种虚高的价格是很难赢得市场波动的考验的。

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　　生活日报2月4日讯　“1亿4820万第一次,1亿4820万第二次,1亿4820万最后一次。”随着“砰”的一声落槌,昔日地王山师北街8号院最终以1亿4820万拍卖,仅比起拍价多出20万元。而就在5年以前,这块地拍出了1.92亿元的高价。买家是谁?这个问题引起了人们极大的兴趣,但是拍卖公司负责人对买家身份三缄其口。

　　低于原价4000多万成交

　　2009年的那个冬天,经过90多轮竞价,最终大地地产以1.92亿天价拿下山师北街8号院总面积约10.2亩的地块。5年多后的这个冬天,还是那片黄金地块,拍卖价却低了4000多万元。

　　2月4日上午10点,昔日地王山师北街8号院在环山路37号公开拍卖。拍卖会开始仅仅几分钟,拍卖师刚刚介绍完地块的区位优势以及开发价值,昔日风光无限的地王就被拍走。最终的成交价是1.482亿元,只比起拍价高了20万元。

　　负责此次拍卖的山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司副总经理、国家注册拍卖师刘建华介绍,因为不是一级市场出让,而是司法拍卖,因此这次拍卖按现在的规划、现在的土地证进行,成交后买家交完全款就等着司法裁定。

　　疑似买主“掩面而走”

　　对于具体有几个竞买人,以及哪家公司拍走了这块地,刘建华表示,按照相关法律法规不便透露。不过,记者观察拍卖前和拍卖后进出拍卖现场的人员发现,昔日地王的名头,并没有带来多少竞买人。

　　拍卖会一结束,现场人们关心的就是谁拿走了土地。记者在现场看到,拍卖刚一结束,就有两位竞买人快步走出。两人行色匆匆,脸上的表情也看不出是高兴还是不高兴。看到有记者采访,那位女士特意将围巾往脸上拉了拉,遮住了鼻子以下的脸庞；而那位男子不知是否有意,用手挡了下脸。随后两人快步经过走廊,消失在人群中。现场人士分析,这两人是买主的可能性不小,从其表现看,至少也是参拍人。对于买家身份,拍卖公司负责人“三缄其口”,可见其神秘。

　　缩水4000万　不能算贱卖

　　5年前1.92亿元成交的地块,5年后却“缩水”4000多万元,这算不算贱卖,如果将来能开盘,房价会不会比周围同类房子便宜?这个价格够还债的吗?前期认筹的客户咋办?拍卖已经结束,但是还有很多疑问待解。

　　问:这个价格算贱卖吗

　　开盘最低卖一万七八

　　1.482亿元的拍卖价格,相比2009年时的拍卖价格低了4000多万元,让不少人觉得是“贱卖”了。但济南相关部门和业内人士分析认为,综合目前的市场行情和周边的房源价格,在这一价格下开发,仍有“压力”。

　　拍卖公司相关工作人员透露,该地块的性质、用地指标或仍沿用之前的规划。“与市场出让有所不同,因为地块是司法拍卖,所以土地证、规划都是沿用原来的。”该工作人员说。根据此次成交的价格和项目容积率计算,该地块楼面价为11151元,比昔日地王时的14446元每平降了3295元。

　　一家房企山东投资部的负责人分析说,1.1万元多的楼面地价,加上每平方5000元的建安成本、税费和财务等成本很正常,建成后每平方米成本在1.6万元以上,再加上开发商的合理利润,房子得卖一万七八以上才行。记者了解到,目前该区域的二手学区房价格在一万五六每平,因此以这个价格销售,未来压力犹存。如果未来不能纳入山师附小学区,销售压力会更大。

　　省城房产评论人士赵鲁梁认为,考虑到目前的房地产市场销售行情,这个拍卖成交价格虽然比大地拿地时价格降低了4000多万,但也不能简单用“便宜”了来衡量。

　　问:1.482亿元够还债吗

　　去掉本息还有剩余

　　据了解,山师北街8号院当时被查封是因为山东三威置业有限公司与建设银行济南高新支行之间存在债权纠纷,而大地地产是这笔债务的保证人。因各债务人没有如期履行还款义务,导致法院介入强制执行,并查封了大地地产持有的山师北街8号院。

　　这笔债权的本金余额9920.10万,欠息2849.44万(计至2014年6月6日,此后产生的利息亦在处置范围内)。虽然这次拍卖的价格只有1.482亿,但偿还债务绰绰有余。

　　问:前期认筹的客户咋办

　　拍卖金优先偿还银行

　　对于大地房地产被拍卖一事,各方保持高度关注。去年下半年以来,大地地产在该地块土地证被查封、其他4证还未办理的情况下开工并进行售卖,进行了认筹活动。如今土地易主,如果认筹了,权益该如何维护?

　　对此,省城一律师事务所的文律师认为,交认筹金业主的权益能不能得到保障,与楼盘有没有预售许可证直接相关。文律师介绍,楼盘取得预售证,购房者与开发商签订买卖合同,并在房管部门办理房屋预登记,房子即便没完工,购房者的“物权效力”依然可生效。如果开发商未来与其他单位发生了债权关系,确定的物权是可以优先于债权的。

　　如果认筹时没有预售证,购房者交纳的认筹金或签订的认筹协议,实质上并没有与开发商建立买卖合同的关系。这样后期的预登记手续肯定也无法办理,所以这些购房者无法享受优先于债权的赔偿权。拍卖资金要优先偿还银行债务,认筹购房者的权益维护并没有强制性。

　　律师建议,在这种情况下,交了认筹金的购房者可起诉开发商,如果拍卖资金偿还了银行债务后有剩余,这些购房者可以申请资金的保全,这样一来就可以用于资金的补偿。

　　拍卖再现“神秘买家”　他会是谁

　　去年以来,济南有包括启德国际中心、彩石山庄和山师北街8号院三个项目因为相关债务问题被执行拍卖,除启德项目竞得人声明取得土地外,另外两个项目的实际拍得人信息都没有对外公布,两次拍卖都现“神秘买家”,其身份引发了广泛关注。4日在记者对相关部门和业内人士的采访中,采访对象均认为买家可能有三种身份。

　　猜测一:

　　大地成立新公司拍回

　　济南市相关部门一位负责人分析说,虽然目前还不知道买主是谁,但不排除大地房地产公司自己成立新公司把地拍回的可能性。该负责人认为,大地房地产2009年时就已经拍得该地块,对于地块的规划设计已经有所投入,尤其是目前已经进行了基础施工,而且已经进行了前期的销售准备等工作,如果现在放弃损失巨大,因此其拿回该土地的动力存在。

　　但也有业内人士提出疑问说,既然大地房地产公司有能力支付拍卖金,何不直接用这些钱偿还本金和利息以便继续开发呢?上述负责人对此分析认为,通过拍卖再次取得该地块可以“轻装上阵”,如果除了上述债务还有其他方面的问题,可以通过拍卖解决。

　　济南本地一家房企负责人李先生认为,大地公司自己拍回去的可能性不小。李先生认为,山师北街8号院项目现在已经开始基础施工,这说明前期的设计、勘探、排水等工序都已经完成,连售楼处都建起来了,“以我们的经验来看,这块投入是很大的。”李先生说,“如果把地拿回来,不仅前期开发可以继续,而且后期通过良好的运作,还有‘翻盘’的可能。”李先生说,这只是猜测,具体是否如此,还要深入了解。

　　4日,根据知情人士提供的电话,记者致电原来拿地的大地房地产相关负责人电话,但一直无人接听。在山师北街8号院确定被拍卖后,记者第一时间来到了从网上查到的大地房地产公司位于二环东路发展大厦B座21层的办公地点,但当记者到达这里时,却没有找到大地地产,在该处办公的是山东三威置业有限公司。三威置业前台工作人员表示,他们老板是张辉,但他们和大地公司没关系。据发展大厦物业工作人员介绍,三威置业办公楼层之前确实是大地地产的办公区域,但后来大地搬走,对于大地地产与三威置业的关系,物业人员称不清楚。

　　在前期对山师北街8号院的探访中,售楼处工作人员介绍说原来大地和三威是合伙公司,现在两家已经分开,现在开发项目的是新的大地公司。而据业内人士介绍,大地和三威原来是一家,实际控制人是张辉。截至记者发稿时,仍未能与大地房地产取得联系,对于其说法无从得知。(此前本报曾有相关报道)

　　猜测二:

　　本土中小企业拍得

　　采访中,几家企业的负责人认为,由于土地面积只有10多亩,大开发企业拿地的可能性很小,拿地的极可能是本土中小企业。

　　“对于我们这些大企业来说,一般会拿比较大的地块,压低开发成本。这块地太小了,拿了还得建售楼处等,麻雀虽小,各种投入却俱全,开发成本很大,所以不会去拿。”一家全国房企山东公司投资部的负责人说。上述房企负责人李先生也认为,一些本土中小企业,大的地块拿不到,但又无地可开发,因此对这样处于市中心的小地块会有兴趣。

　　猜测三:

　　本土投资企业拍回收储

　　采访中,拍卖公司对买家身份严格保密,有业内人士透露是收到了保密的相关“通知”,但这一消息未得到证实,拍卖公司称是应拍卖企业要求。

　　对此,省城地产人士梁伟认为,由于该地块广受关注,十分敏感,由本土有官方背景的相关城投公司拍得储备也有可能,而且拍得后也可以自己开发。但不少业内人士认为,由于地块太小,相关城投公司拍得的可能性并不是太大。记者4日从济南国土部门相关人士处了解到,没有该地块重新收储的相关消息。综合来看,前两种猜测的可能性较大。

　　“地王”前世今生

　　2009年12月3日　经过90多次举牌竞争,大地地产以1.92亿的天价拿下山师北街8号院总面积约10.2亩的地块,成为当时的“地王”。

　　2009年竞拍成功后　由于四邻对地块边界有争议,所以大地地产迟迟没拿到该地块的土地证,导致该地块闲置时间颇久。

　　2012年　山师北街8号地块被山东省高级人民法院查封并进行了资产评估,作为抵押物来帮助偿还债务。

　　2013年　开发商已经办理了土地证,但由于开发商与相邻单位就房屋遮挡问题产生争议,因此开发商提起诉讼,导致土地开发又延后了一年多时间。

　　2013年1月10日　大地地产和其实际控制人张辉因为债务原因被提起诉讼后,该地块作为抵押物被查封土地使用权。

　　2014年6月3日　济铁中院裁定拍卖山师北街8号院,大地地产对此不服,向省高院申请复议,2014年8月被驳回。大地地产继续对山师北街8号院进行开发。随后,该项目因手续不全被责令叫停。

　　2015年1月20日　2家拍卖公司受法院委托,发布拍卖公告。此次拍卖的地块为山师北街8号住宅用地,参考价1.48亿元。