编者按：3月30日,央行、住建部、银监会三部委联合发文,将二套房首付比例下限下调至四成,公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日,财政部和国税总局也发文,将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

　　“3·30”楼市新政落地已满一月,其对房地产市场影响如何?近日,本报记者赴济南、青岛、烟台、济宁4市(均在国家统计局跟踪监测的70个大中城市之列),带来楼市一线调查。

　　专家表示,楼市新政下,“量增价稳”或将在较长时间内持续。

　　每个在售楼盘都感觉到了库存压力仍大

　　济南楼市“不敢贸然涨价”

　　□　本报记者　杨学莹

　　“特价房+活动,是这个五一的‘标配’。绝大多数楼盘促销很积极。特价房的让利在一个百分点左右,卖得还不错。”5月3日下午,说起节日期间的济南楼市,世联行山东区域董事总经理朱江告诉记者。

　　尽管多数楼盘声称“特价房仅限于五一”,有的还打出“4日立涨100元/平米”的口号,但买房人看起来并不着急。4月30日,在西客站一处楼盘,“政策重磅利好,楼市疯涨在即”的牌子就放在沙盘旁边,消费者并不多看它一眼。“西客站到处都是房子,去年五一前首开每平米卖6700元,现在卖6100元,往哪里涨去?现在股市这么好,谁来投资?稳住就不错了。”从泺口来看房的宋先生告诉记者。

　　据济南住宅与房地产信息网的预售公示,4月1日至5月3日,济南有75个单体建筑申领了预售许可证,其中住宅6573套,批次超过2月和3月的总和。从成交上看,记者据该网每日成交信息加总,4月济南新建商品住宅网签6924套,比3月份的6634套高出4.3%,高于往年同期。

　　“销量的增加,有降息降准、松绑二套房的刺激,也有山东取消择校政策的促动。”朱江注意到,4月,学区概念房的销售体现了明显的优势。而山东中原投资顾问部总监薄夫利认为,三四月份是传统旺季,销量增加是因为供应量的增加而致,3·30新政的刺激并不大。

　　价格方面,按照5月1日的百城房价指数,济南新建住宅上涨1.11%,涨幅居百城第4位。“这个涨幅是由于供应结构造成的。市中心楼盘、改善型楼盘集中推盘,拉高了房价均值。其实单盘看,并没有多大起伏,应该说量增价稳。”薄夫利说。

　　世联周报印证了这一点,4月9日,保利中心华府开盘成交309套,均价1.08万元/平米；4月26日保利海德公馆加推,当日成交92套,均价1.05万元/平米；4月25日燕玺台首开,成交55套,均价1.9万元/平米。绿城百合花园、重汽翡翠外滩等改善型楼盘,成交价也高于区域平均水平。

　　4月的旺销并没有根本扭转供求局面。在西客站片区,到处高楼林立,宣称“百万平米大盘”的不下10个,恒大一家就有6个楼盘。房价与“3·30”新政之前差别不大。在鑫苑世家公馆,售楼顾问表示“现在的房价比去年首次开盘时还低四五百元,随行就市呗”。

　　“库存压力仍然大,在售楼盘不敢贸然涨价。”朱江说。记者从济南住宅与房地产信息网上看到,截至5月3日,济南有可售住宅51152套,去化周期8.5个月。

　　“12个月内算正常。但是济南潜在的供应量很大。前两年大批供应的土地纷纷到了上市期,随时可以补充市场。每个在售楼盘都感觉到了这种压力。”朱江说。

　　对于后市,朱江的预计是“稳中微涨”:“估计下一步政策会进一步宽松,有继续降准降息的可能。但房地产供不应求的时代已经过去了,投资客已经远离楼市,猛涨的基础已经不存在。”

　　4月份共成交3854套

　　青岛二手房成交创两年来新高

　　□　本报记者　白晓

　　“自从‘3·30’政策发布以来,店里的电话就特别火爆,全天基本都在带客人看房、签单和前往交易中心的过程中。”谈到近一个月来的市场,刘洁难掩兴奋。

　　作为青岛一家中介的负责人,刘洁主要经营宁夏路周边的二手房业务。在她看来,楼市新政让中介们告别了以往的清闲日子。

　　统计数据显示,4月份青岛共成交二手房3854套,创2013年3月以来单月成交量新高,比今年3月上涨49.9%,比2014年同期大涨54%。从4月青岛二手房每日成交走势来看,共有21天单日成交量过百套,这样火爆的数据属近年来青岛楼市少有。

　　“政策导向调动了购房者的积极性,积蓄已久的需求开始集中爆发,其中‘五改二’政策市场反应相对较快,主要表现在二手房房源数量的增多和置业者购买意向的高涨。”刘洁说。

　　21世纪不动产青岛区域总监程东说,从各门店成交量变化来看,自3月下旬市场对政策预期不断升温之后,各个门店的成交量就开始齐头并进地增长,成交量与去年月均情况相比几乎翻番。

　　二手房成交火爆的同时,新房成交量也在持续回升。统计显示,4月份青岛新建商品住宅共计成交7644套,环比上涨了9.32%,同比上涨了23.50%。

　　记者调查发现,开发商推盘的节奏明显加快。据来自青岛市不动产统一登记中心的数据,5月份确定入市的新盘数量在40家左右。“从开盘规模来看,5月份的入市量远远超过了去年同期。”青岛工商联房地产联盟副理事长龙江表示。

　　“不少开发商都纷纷晒出了新政实施之后成绩单,值得注意的是,其中改善性需求占了较大一部分比重。这是由于新政的一大亮点是首次把政策鼓励的重点从首次置业调整为改善型购房。”龙江说,开发商也越来越意识到调整户型结构的重要性,很多开发商增加了三居室、四居室的房源供应。

　　截至2014年末,青岛全市各类待售房屋总面积505万平方米。而截至今年3月末,这一数字已经增至566万平方米,其中住宅待售372万平方米。从数据不难发现,青岛房地产销售市场的复苏显然跟不上库存的增速。“接下来楼市会加快回暖,但去库存仍是未来市场的主流,将以平价走量为主,‘量增价稳’仍会在较长时间内持续。”青岛锐理数据总经理马光明说。

　　烟台楼市“受刺激”较小

　　□　本报记者　隋翔宇　郑书伟

　　王子恕是烟台市中介公司元盛房产莱山区某分店的工作人员,他坦言,“3·30”楼市新政实施之后,市场确实呈现出积极的势头。以他所在的分店为例,以前月均成交量在2－3套,4月份成交了6套,“来咨询的客户也越来越多。”

　　总体上,新政对烟台楼市的刺激并不明显。数据显示,与2014年同期相比,烟台市区今年1季度新建商品住宅和二手住宅的成交量分别减少了397套和476套,市场整体呈现“量价齐跌”走势。而根据中国房地产数据指数系统百城价格指数,烟台4月份新建商品房价格同比下降2.27%。业内人士分析,二手房的表现也难有所突破。

　　“观望情绪应该是烟台二手房市场的一个普遍现象。”王子恕表示,4月20日左右,来店咨询客户人数开始变少,新政带给人们的冲击正在消化,不少人还在期待更加利好的政策。

　　此外,烟台房地产市场面临的巨大库存压力也稀释了政策的利好作用。烟台市房地产业协会的分析报告认为,烟台目前存房量约2048万㎡,另据初步测算,烟台尚未取得预售的在建项目(2015年上市)为1000万㎡,两项合计3000万㎡左右。按照往年烟台全市平均每月签约面积为50万－60万㎡测算,存房量需5－6年才能销售完毕。

　　“受多重因素影响,结合近几年的表现来看,烟台楼市不是一个敏感市场,受政策刺激的影响较小。”中国房产信息集团克而瑞研究中心烟台咨询机构工作人员贾双认为。

　　济宁二手房备案增价不涨

　　□　本报记者　吕光社　赵德鑫

　　4月30日上午,记者来到济宁市房地产交易中心二楼大厅,34号、35号存量房网上备案窗口很是繁忙。“新政对于二手房成交量的刺激作用非常明显。3月份每天前来办理存量房网上备案的不超过10套,现在平均每天有20多套。”济宁市房产交易监理处工作人员朱小朋告诉记者。

　　不过,房产中介机构与房产交易中心成交量呈现出完全不同的两种情景。“其实我们这个月的成交量并不好,以前一个月能成交二手房10套左右,现在一个月只有不到5个单子。”济宁青年房产客户经理马壮坦言,新政策对于近期的成交量并没有形成实质性的帮助。记者走访的10多家房产中介,与马壮面临同样困境的店面有不少。

　　朱小朋认为,中介机构与交易中心呈现不同情景的主要原因,一方面是新政推行之后,优惠政策让不少已经准备购买二手房的市民下定了决心买房；另一方面是之前有些已经购房的买家和卖家达成了协议,等待二手房到五年之后再来备案,现在营业税时间调整了,自然就抓紧时间进行网上备案了,所以出现了网上备案多,而中介机构成交量并不多的状况。

　　记者采访发现,目前,济宁二手房的价格,仍然保持着城区内五六千元的平均水平,有的甚至出现了下降。税务街苏州苑的房子,去年最高价达到每平米7500元,而近期玉苑房产卖出的两套苏州苑的二手房,都以每平米6500元左右的价格成交。