从2012年底至2014年7月，济南商业地产供应量不断攀升，然而体量的增加并不意味着市场的“繁荣”。新华网记者调查了解到，目前，济南商业地产经营现状不一，两级分化明显，与零散的小型商铺相比，具有品牌号召力的商业地产项目经营状况稍好。尽管这样，投资者投资商业地产的热情仍然不高，业内人士表示，投资动力不足导致成交跟不上供应，或将进一步加剧商业地产存量的去化周期。

　　商业地产存量持续上升 去化周期高达35个月

　　据克而瑞(CRIC)济南机构提供的数据，从2012年底至2014年中，济南商业地产存量不断上升，去化周期不断增大。

　　按照批准预售面积—网签成交面积的计算方法，2012年底，济南商业面积存量约1.96万平方米，去化周期约23.68个月；2013年6月，存量达到4.49万平，去化周期约29.84个月；至2013年12月，存量已升至7.47万平方米，去化周期达30个月；到2014年7月，济南商业面积存量增加至9.60万平方米，去化周期已高达35.13个月。除此之外，也有不少机构照济南实行预售政策后，累积下来的“可售”状态的商业面积进行计算，这样得出的商业地产消化周期数据为54个月。但是这种计算方式有一个弊端，那就是有一批成交较早的商铺虽然已经售出，但并未经过网签，仍被做为“可售”项目统计在册。

　　不过，无论那种统计方式，济南商业地产供大于需求已是一个不争的事实。“济南商业地产存量属于标准的二三线城市数值，高于一线城市，供应已严重大于需求”克而瑞(CRIC)济南机构总经理王伟分析说。

　　商业地产两级分化明显 品牌商业更具优势

　　尽管开发商不断扎入商业地产的开发中，但体量的增加并不意味着市场的“繁荣”，在实际的运营中，商业地产分化明显。零散商铺经营状况堪忧，品牌商业更具优势。

　　目前，济南商业地产主要分为三类：底商、商业街商铺、大型购物中心。其中，大型购物中心经营状况较好、商业街商铺运营状况其次，社区底商经营不容乐观。记者在探访中发现诸如万豪新天地、泉乐坊这样的商业街区商铺已有大量空置现象，商铺业主身陷收益困境。与之相似的还有小区底商，开发商在出售社区底商时往往将社区人口密集、购买力富足作为优势进行宣传，然而在实际的运营中，这种优势没有转化成人气和利润，如三箭银苑部分底商已关门歇业，有些店铺甚至贴有“转让”、“出租”等字样，商家更换频繁。

　　与零散商铺不同，具有品牌号召力及清晰规划的商业地产项目经营状况良好。以济南经四路万达购物广场为例，由于万达广场定位为集购物、娱乐、餐饮、休闲等多种业态于一体的大型商业城市综合体，并整合多种商业品牌资源，在商业众多的经四路商圈，万达广场集聚大量人气成为“一枝独秀”。除此之外，像恒隆、世茂等定位清晰、运营能力较强的商业项目进驻泉城路商圈后，对泉城路商业街也造成了一定的冲击，百盛更是因为产品单一在竞争正落败，退出商圈。

　　投资动力不足或加剧商业地产存量去化周期

　　目前，虽然具有品牌号召力的商业地产更具投资价值，但投资者投资商业地产的热情并不高涨。

　　首先从成交连来看，自2012年12月以来，济南商业面积成交量在1.89万平方米，2013年6月，成交面积约1.53万平方米，2013年12月成交面积虽增长至3.03万平米，但2014年初出现下滑，在2.04万平左右浮动。另外，从收益上看，商业物业售价高出普通住宅数倍，过高的售价常常透支项目本身的升值空间。再者，商业地产投资门槛较高，投资者风险控制意识较强，投资谨慎。“运营比较困难，经常租不出去，租金收益甚微也是投资动力不足的一个很重要的原因。”研究商业地产项目多年的魏先生分析说。

　　今年济南住宅市场在动荡中前行，商业地产似乎并未受到太大的冲击，然而在平静的市场表象下，投资者投资商业地产的热情并不高涨，投资商业的动力不足将导致成交跟不上供应，进而加剧商业地产存量的去化周期。（新华房产记者 王虔）