9月马上结束，楼市却没有“金九”的样子。“十一”假期将至，“银十”是否会再来？和往年开发商喜欢将开盘、加推、促销节点放在九月和十月不同，多位业内人士认为，今年楼市去化节奏受疫情影响与往年已大不同，“金九银十”的销量或将疲软，为了完成年度任务加快回款，促销几乎成为常态，“金九银十”的概念已经在淡化。

　　部分楼盘直降50万价格回到年初

　　多数房企未大规模加码促销

　　“金九银十”是房企传统意义上的售楼旺季，而今年前8月济南市住宅网签量已超过去年同期，“金九银十”是否会进一步带火楼市？

　　济南大明湖畔一楼盘营销负责人一直在关注市场动向。“‘金九银十’是下半年开始冲年终任务的时候，不少楼盘会高调推盘，大规模营销推广，但是今年，除了恒大在9月之前提前来了一波，目前看，其他开发商几乎没有什么大动作。”该负责人显得清醒，促销和营销推广没有发力，会一定程度上影响销售。

　　记者调查济南全市近60家楼盘“十一”假期优惠情况发现，除了恒大7折、7.5折卖房外，华润的两个楼盘分别给出了部分特惠房源最高直降50万元、直降30万元的大力度直降优惠，将房价带回到年初，最低单价比年初时的13500元/平左右还低，将至13250元/平。此外，还有至少7个楼盘推出享7万元优惠，有的楼盘则推出“十一”再降2万元的优惠，至少15家楼盘推出“十一”期间特价房，一口价销售。而更多的楼盘仅以到访礼或额外两千左右的优惠来吸引购房者，追加的折扣力度已较小。

　　“往年‘十一’假期七八天，能卖相当于半个月甚至1个月的量，今年十月我感觉达不到火爆的程度，不过10月有“十一”假期，可能会比9月好一些。”该负责人说，不少楼盘今年的销售任务远未完成，卖得不好。

　　传统意义上，四月、五月是上半年的销量集中期，九月、十月是下半年的成交高峰。“就像春种秋收一样有规律，但是今年受疫情影响这个节奏被打乱了。” 山东合富辉煌研究院高级分析师许传明说，去年市场不太好，今年又受疫情影响，头四个月房企只花钱不挣钱，从4月开始正式上班后，售楼压力比较大，开发商的推盘节奏也比较快。

　　“4月至6月促销没停，可以说是高强度促销，几乎已经探底，再大力度促销的空间已经很小。9月的优惠力度和之前月份比没太大差别。”许传明说，去年购房者已经开始观望，开发商也在观望，今年遇到疫情后，开发商不等不靠了，直接拿出产品和促销力度，而且一直比较大，9月、10月再想加码很难。

　　济南东部雪山片区某售楼处周末不少人来看房。

　　以价换量前8月销量已超去年

　　九十月销量难创新高

　　从济南市住宅网签数量看，今年济南1—4月每个月的网签量都比去年同期少，1月同比少了266套，2月同比少了2169套，3月同比少了1344套，4月同比则少了866套。今年前4个月的网签量同比去年少了4645套。“去年行情不好，业内对今年的市场预期比较高，但遇到疫情后，销量差太多了，大家从四月就开始以价换量，根本等不到9月。”上述营销负责人说。

　　以价换量带来了不错的市场反响，5—7月连续3个月网签量超9000套，5月网签量同比去年多了2472套，6月同比多了1656套，7月同比多了2251套，至此，济南1—7月的住宅网签量不仅追上了去年同期，而且还多了1734套。“今年前8月的网签数量已经超过了去年同期，疫情带来的销售压力得到缓解。”许传明说，虽然优惠力度再加码的空间不大，但预计一直到年底楼市的优惠都还将继续。“开发商还在冲全年任务，预计优惠也会持续。”

　　山东合富辉煌研究院数据显示，前8个月中，济南住宅市场6月的开盘或加推项目最多，达到30个，而8月仅有18个楼盘开盘和加推，比4—7月每个月的开盘量都小。

　　今年8月的网签量已经开始下降，业内人士认为受疫情影响，各大开发商以价换量，往年属于售楼淡季的6月、7月网签量反而超过去年，创今年新高，一部分购房需求被提前满足后，9月、10月的销量很难再创新高，很可能会继续回落。

　　山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士说，大家对2016年的市场火爆印象太深刻，当时的楼市透支了未来一定时期的住宅成交量，市场购买力在慢慢积累，房价也企稳，“金九银十”的营销节点很难达到预期。

　　“济南2季度的销量冲得比较猛，8月份成交量又下来了，购买力还有一个恢复的过程，总的市场还是平稳的。”孙大海说，上半年房价温和上涨，进入七八月基本平稳，这样的平稳至少能持续到年底。9月有一些项目集中开盘，对成交量会有一定的带动。

　　市场平稳促销或成常态

　　购房者淡定选房

　　业内普遍认为至今年底济南房价仍将维持在目前水平，这也可能会使得购房者在“金九银十”存在观望心理。“买涨不买跌还是大部分人的心理，对刚需购房者而言，随时出手都合适，对改善型购房者来说，也有了更从容的选房时间，并不急于在10月之前就定。”上述营销负责人说。

　　其实，从2017年全国性楼市调控以来，9月和10月销量在全年销量中的占比就已下降。2018年开始济南楼市的“金九银十”就已显颓势，当年开发商有的去装修降单价，有的送储藏室或车位，大打优惠战，而开盘即售罄基本不再。2019年，济南东部部分楼盘甚至推出了首付分期来刺激购买力，当年的“金九银十”各大开发商大打价格战，成交量却并没有增加多少。

　　2019年9月网签量7196套少于7月，当年10月也仅有6746套网签，比9月更少。记者从济南住宅与房地产信息网网签数据了解到，截至9月28日，9月济南市住宅网签量6877套，比8月的8501套还有1624套的差距，9月仅剩3天，很难追平。

　　十九大报告中提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，房住不炒、稳地价稳房价稳预期被反复重申，今年7月24日召开的房地产工作座谈会重申牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时还提到“时刻绷紧房地产调控这根弦”。今年7月30日召开的中央政治局会议上再次明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会再次强调，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，确保房地产市场平稳健康发展，“房住不炒”的政策近3年一以贯之。

　　“开发商更希望出现火爆的销售场面，但其实房价平稳、市场平稳才是正常。”孙大海认为，随着济南是人口流入型城市，有稳定的购房需求，同时城市经济持续向好发展，房价下跌的可能性比较小，能比较好地保持平稳。

　　而眼下不少开发商有了更大的回款压力。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开的重点房地产企业座谈会提出“三线四档”政策，拟对12家房企进行融资债务总规模的控制，这也使得像融创、恒大等多家处在“红色挡”有息负债规模不得增加的开发商将更多通过卖房来实现回款，持续的促销或将成为常态，销量很难集中在“金九银十”。（来源：齐鲁晚报）