城区土地评价范围首次扩大到黄河以北区域。

　　13日上午,济南市国土资源局召开听证会,时隔三年,济南再次调整城镇土地级别、更新基准地价。住宅基准地价最高拟从5608元/㎡调整到6245元/㎡,轨道交通首次作为影响地价的因素之一,而城区土地评价范围首次扩大到黄河以北区域。

　　城区土地评价范围首跨黄河

　　济南市目前执行的基准地价是2013年更新,2014年公布实施。按照国土部的规定,基准地价原则上每3年更新一次,根据市场变化,适时调整。据介绍,这次基准地价更新是在济南市城市总体规划的基础上,适当扩大了城区评价范围,主要是北边界,首次跨过了黄河。 　　

　　北界线具体为:西北接黄河大堤南岸,至京沪高速铁路往北接绕城高速公路北环线,过表白寺枢纽立交沿青银高速往东,至京沪高速公路往北,沿济北新城规划北边界向东至黄河,向北延伸至321省道。其他界线与以往相比没有发生变化。 　　

　　此次调整指导未来三年的土地价格,考虑到济南市正在申报国家级新区和临空经济区,因此将天桥区的桑梓店、大桥两个街道办事处以及济阳的崔寨镇、章丘的高官寨镇(高新区代管的13个村),纳入这一轮的城区土地评价范围,增加了大约335平方公里。 　

　　轨道交通成影响地价因素　

　　济南的轨道交通规划从申报开始,就已经对房地产市场产生了影响。R1、R3、R2号线陆续开工建设,未来开通运营之后,势必进一步影响地价和房价。因此,在这一轮调整中,参照国内其他城市的做法,首次将轨道交通列为影响商服、住宅地价的因素之一。即距离地铁站越近的土地,价格越高。工业用地首次将机场作为定级的一个影响因素。 　　

　　这一轮土地级别调整仍然考虑各种综合因素,按质量高低划分级别。比如,城区住宅用地分8级,主要参照7个因素,26个指标(如水电气暖、学校、医院、市场、公园广场、道路、公交站、环境、人口密度等)。Ⅰ至Ⅴ级住宅用地集中在二环西路至东绕城高速公路之间。 　　

　　住宅基准价最高6245元/㎡

　　从这一轮基准地价的成果来看,价格最高的Ⅰ级居住用地,级别价格计划从5608元/㎡调整到6245元/㎡,楼面地价拟从2804元/㎡涨到3123元/㎡,楼面地价三年增长319元/㎡,平均每年增长106元/㎡。Ⅱ至Ⅶ级住宅用地年均涨87-24元/㎡不等,Ⅷ级居住用地则是零增长。 　　

　　工业用地的基准地价涨幅最小,最高的Ⅰ级用地三年仅涨45元/㎡,平均年涨15元/平方米。据悉,这主要是考虑发展实体经济,工业用地的基准价格几乎是“成本价”,即不低于国家最低限价,不低于集体土地征收成本价。 　　

　　这次还对城区地下空间的使用权价格做了细化,地下三层及以上或者容积率大于3时,超出部分不再计算价值,鼓励企业开发地下空间。 　　

　　基准地价调整难影响房价

　　很多人关心一个问题,基准地价的调整,是否影响房价? 　　

　　据济南市国土资源局的相关人士介绍,基准地价是政府公布的国有土地使用权的平均价格,由于土地成交价格大幅提升,基准地价也要响应调整。但基准地价并非成交价,而是一个综合参考价。土地成交价的涨跌主要与市场供求关系的变化有关,基准地价的调整并不对土地市场产生实际影响。 　　

　　如某一地块的基准地价假如是每亩一两百万元,挂牌起拍价可能是三四百万元,那么真正的成交价主要看参与竞拍的房企,竞争激烈的地块每亩价格过千万也有。 　　

　　同样,房价也取决于供求关系以及土地成交价格,基准地价只是反映区域的平均价格。基准地价的上调,不能直接导致房价上涨,也没有必然联系。

　　（生活日报记者 赵国陆）