针对业主委员会运行过程存在的运作不规范、部分业委会成员损公肥私等问题，近日济南市委组织部、市住房和城乡建设局、市民政局联合印发了《关于规范业主委员会建设和相关工作的指导意见(试行)》(以下简称《意见》)，首次明确业委会要在街道办(镇政府)监督下依法履行职责。

　　【立规】

　　指导业委会规范运作

　　据济南市住房和城乡建设局相关负责人介绍，业委会作为自治组织在现实生活中出现了不规范运作的情况，比如对选聘、解聘物业服务企业等重大事项的决策时，有的小区业委会委员决定后未经业主大会讨论、表决，就在微信群、QQ群下发通知，这种不规范的运作容易引发后续纠纷、矛盾。因此《意见》着重从指导业委会规范运作角度来“立规矩”。

　　《意见》在指导业委会规范运作的同时，首次对业委会的监督予以明文规定，就是以党建引领，在街道办监督下依法履行职责。比如，对业委会委员候选人资格、共有资金和印章的管理，都要接受街道办的监督。“指导规则解决了业委会怎么建，这次立规矩不是限制业委会，而是规范业委会怎么运作。”上述负责人表示，业委会在《意见》指导下规范运作，有利于减少小区物业管理中出现的纠纷、矛盾。

　　业委会提议选聘、续聘或者解聘物业服务企业、分配使用公共收益等重大事项时，也应当在召开业主大会前报街道办和社区党组织，形成共识后再提交业主大会决定。

　　对于不具备成立业主大会条件的，或具备成立条件后首次业主大会会议未能选举产生业委会的，也可由社区居民委员会所设的环境和物业管理委员会代行业委会职责。

　　《意见》规定，业委会要加强与街道办、社区和物业服务企业的联系沟通，主动接受街道办和社区的指导监督和评价考核，参与多方联动运行机制，督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。与此同时，应建立工作档案，记录业主大会、业委会的会议记录、决定;业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;业委会选举及备案资料;专项维修资金筹集及使用账目;业主及业主代表的名册;业主的意见和建议等。

　　【把关】

　　业主委员会候选人资格报街道办审核

　　在业委会候选人资格审核方面，街道办和社区党组织严格把关，存在拒缴或无故拖延缴纳物业服务费、住宅专项维修资金，违法违规搭建、装修等11种情形，不得作为业委会委员候选人。街道办履行业委会候选人资格审查工作时，需要纪检、法院、检察院和公安、司法、信访、城管等部门提供必要信息的，有关部门应给予支持。

　　业委会委员存在弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料;违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;侵占、挪用业主共有资金;收受物业服务企业红包礼金、减免收费、停车便利等利益，向物业服务企业销售商品、承揽业务的;违规泄露业主信息等8种行为的，业委会或者街道办可组织召开业主大会决定终止其委员资格。

　　【重申】

　　公共收益归全体业主所有

　　按照有关规定，物业管理区域内利用业主共有的道路、绿地、其他场地划设停车位或者利用业主共用部位、共用设施设备进行经营所得收益依法归全体业主共有。但在实际生活中，部分物业服务企业、业委会管理该收益混乱，甚至发生挪用、侵占该收益的违规行为。

　　对此，《意见》强调，物业管理区域内利用物业共用部位、共用设施设备产生的广告费、停车费、占用费等各种公共收益，均应归全体业主所有，业委会可按照业主大会决定，设立公共收益资金共管账户，建立完善财务管理制度，指定专人负责账务，在街道办监管下管理使用。

　　业主大会和业委会印章由社区环境和物业管理委员会监管。对于住宅专项维修资金的使用，《意见》指出，业委会应当按照相关政策严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项，通过维修资金使用电子表决系统征求业主意见，维修工程竣工后邀请社区和业主代表对维修项目进行验收。

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　　这些内容不公示 物业信用要扣分

　　11月7日，济南市住房和城乡建设局就推行物业服务企业服务事项“六公开”制度发文，对不按规定进行公开公示的，责令整改并视情况进行信用扣分。

　　在济南市行政区域内国有土地上依法建设且实行专业化物业服务的住宅小区，物业服务企业公开公示内容包括：在物业管理区域内作出的年度服务承诺、完成时限，以及项目负责人的基本情况、联系方式、24小时服务电话;公开物业服务标准、服务内容和收费标准、收费价格;按季度公开代收的公共收益收支明细;公开需要业主共同表决的议事决策内容;公示电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、联系方式及公共设施设备维护保养情况;公开24小时投诉渠道和方式。此外，各物业服务企业还要在大门出入口、业主活动场所等显著位置设置“一箱三栏”，即物业服务企业服务意见箱、政策法规宣传栏、管理规约公开栏、物业服务公示栏。济南市住房和城乡建设局将物业服务企业落实服务事项“六公开”制度情况纳入企业信用等级评定体系。