记者 赵国陆

　　与传统意义上的CBD不同，济南的中央商务区将打造宜居的综合利用中心，“功能复合”是CBD城市设计一个亮点。美国SOM公司芝加哥城市规划副总监SeanKinsie说，中央商务区不光只包含着办公，还包含着商业、居住、文化等等一系列的服务设施，它将是一个具有全天候活力的综合利用中心。

　　CBD设六大功能区

　　从各国的CBD现状来看，白天成堵城，夜间成空城是一大通病。不但给交通带来巨大压力，而且不人性化，在钢筋混凝土森林里工作，难得有休闲生活空间。专家论证会上，专家一致认为，济南的CBD应该以人为本，创造生态、绿色空间。

　　在中央商务区，毫无疑问是商务板块为主，麦肯锡经过深入研究，建议济南CBD商务建筑面积占比在43%左右为宜，住宅和SOHO占比35%。据此，在城市设计方案中，整个中央商务区3.2平方公里有六大功能，商务板块黄金占比40%-45%，高端住宅和公寓占比30%-35%，商业配套占10%-12%，还有酒店、文化、体育公共服务等辅助功能。居住功能占这么大的比重在中央商务区并不多见。

　　专家们认为，中央商务区里不能只有办公楼和酒店，布局三成左右的居住用地，会给CBD带来人气、活力。任何一个城区的开发都应该首先宜居。规划设计应该最大程度地丰富使用者的体验，保证建成之后有更好的体验。在路网方面，东西向的道路在CBD北部稍微向东北方向进行了转向调整，与工业南路平行，这种转向的路网也平衡了冬夏的需求，更好地形成宜居的环境，也是一个适合气候的设计。

　　建议引入老济南场景

　　CBD还有一个弊端，那就是很容易形成千城一面。朱子瑜指出，千城一面主要原因有两个，一是破坏了原有的特色地形，过度重整山河，二是地块掌握在开发商手里，企业为了节约成本，设计草率复制，把自己的风格带到各地，最终导致没有特色。彭一刚建议不妨把“家家泉水、户户垂杨”，“海右此亭古，济南名士多”等老济南场景引入济南中央商务区，哪怕是在居住板块体现一点。

　　周边房价预期大增

　　CBD规划方案一出，最为激动的还是周边的居民，这里要建成济南的中心城区，房价势必要猛涨一大截。化纤厂路新购买了期房的吴先生暗自庆幸，这等于是提前潜伏到了CBD边上，如果中央商务区进展顺利，周边的房子没有理由不升值。他觉得，按照其他城市的经验来看，不出五年房价翻番应该没有太大问题。据了解，毗邻CBD的一些楼盘更是激动不已，准备主打中央商务区的金字招牌，不愁卖不上价。

　　记者大致数了一下，融创财富中心、中国铁建国际城等几个项目均紧邻中央商务区，价格本来就不低，涨价预期无疑要更大。