7月伊始，济南中介渠道纷纷推荐金地明湖樾，朋友圈遍布该楼盘热销短视频。据了解，金地明湖樾拿出12号楼与渠道合作，每平米降价近2000元。记者调查了解到，目前济南200多个楼盘引进渠道卖房，多数住宅项目佣金在2个点左右，高的3-4个点，一些郊区盘、写字楼、商业、公寓甚至高达五六个点，部分项目佣金较去年直接翻倍。

　　平台给到渠道4-4.8%

　　高佣金带来全城中介热推

　　一位业内人士表示，金地明湖樾与平台签署高佣金对赌协议，双方设定销售目标，卖的多达标了即获取高佣金，“平台给渠道佣金为4%，25套起跳，佣金高达4.8%。”

　　以金地明湖樾127平米三室房源为例，不错楼层房源总房款160多万，按照最高4.8%的政策，佣金最高能到9万。

　　据了解，位于济南北湖片区的金地明湖樾分两期建设开发，一期金地湖城风华已经交付，目前在售二期金地明湖樾，销售价格屡次下调，从每平米16500元调到14000元再到12000元；在售2号楼、12号楼去年曾长期停工，共有528套房源拿到预售证，112套显示抵押不可网签。

　　即使存在诸多问题，金地明湖樾引进渠道后，已形成全城热推现象。近日，“金地商置济南”公众号文章显示，近2周金地明湖樾成交50套，列济南商品房销售第一。

　　同样情况的还有保利琅悦。在西客站片区调研时记者发现，相比片区其它楼盘，段店立交附近的保利琅悦营销中心客户特别多，置业顾问表示，“项目位置优越产品力好，是改善购房群体首选。”

　　但业内人士透露，保利琅悦属于高佣盘，中介渠道推售一套获得的佣金相当于其它项目三套，因此获得了多于周边楼盘的客流。网上传出的内部通知印证了这一说法，保利琅悦6月时高佣合作，预计到店7-12万元/套。

　　不少问题楼盘选择渠道

　　有楼盘卖一套房给9万佣金

　　记者调查了解到，目前多数项目渠道佣金在2个点左右，高的3-4个点，极个别五六个点。

　　“为了达成好的销售数据，有些楼盘首开就会选择渠道。还有一些楼盘因销售不佳，后续选择渠道合作。更有一些问题楼盘不得不高佣金，靠渠道带动销售”。一业内人士表示。

　　建发雍泉府4月入市，依靠与平台合作，一直是工业北路热门项目，每天有大批中介前来。“从5月到现在，门店和项目一直合作，一周去两三次。”附近某中介人员坦言，开发商销售压力大，渠道带客确实能给售楼处带来成交。据悉建发雍泉府目前在售106、129、143、176平米三室四室，均价18000元。“7月带看成交房源，21套以内按照1.4%提费用，21套以上按照2.1%提费用”。

　　位于花园东路的海信君和，目前精装现房在售，主要户型有114平米和140平米三室、170平米和258平米四室、323平米五室，“114平米到店奖励60000元，140平米到店奖励67000元，170平米到店90000元”。

　　想在东部购房的田敏表示，前阵在中介推荐下看了花园东路隆和府，后来得知楼盘前身是曾烂尾三年的阳光城檀悦，破产重组后今年5月重新销售，“中介只是说位置好，价格合适，交付有保证，关于楼盘如何烂尾如何复工，产权是否依旧冻结都没提过。”

　　据了解，某平台针对隆和府的佣金政策是，门店销售21套以下按照1.8%提佣，销售21-30套按照2.25%提佣，销售30套及以上按照2.7%提佣。田敏表示，“在利益驱动下，中介向购房人推介这种楼盘，丧失中立性。”

　　销售困难楼盘佣金一般超过3%

　　平台会留取10%-20%的费用

　　这些楼盘只是济南平台渠道销售提佣的冰山一角。根据两大主流平台出具的7月济南各楼盘佣金政策显示，别墅、郊区盘、商业、写字楼、公寓这些难销售产品，普遍存在高佣金，给到店里或外部渠道在3%以上。

　　一位渠道负责人表示，“普通楼盘佣金点位不会很高，但是今年销售难度高于去年，一些楼盘佣金相比去年已经翻倍。”

　　记者调查了解到，郊区盘如长清圣丰御景湾最低按3.6%提佣，销售好会跳佣到4.5%甚至高达4.95%；长清南益名悦常清，按3.6%提佣；槐荫蓝石大溪地，根据套数从2.7%到3.4%再到3.85%不等提佣。而另一平台显示，章丘华侨城纯水岸按3.60%提佣；郭店荣盛华府，佣金从2.7%到3.6%到4.5%不等。

　　公寓商铺写字楼方面，某平台显示西客站地平甲第时代，公寓销售按4%提佣，商铺写字楼按3.2%提佣；位于西客站的济南远大购物广场，毛坯公寓按4.5%提佣。

　　别墅项目提佣更高，齐河荣盛国际高尔夫温泉小镇，1到3套按3.6%提佣，4套及以上按4.5%提佣；章丘世茂国风源墅，按5.6%到6.4%不等提佣；章丘山东健康映绣江南，别墅1套按2.7%提佣，2套及以上按3.6%提佣；章丘山东健康生态城，别墅按9万每套提佣。

　　“这些销售提佣数据，是平台给到二手房门店或外部渠道的提成点位，而开发商给到平台的销售提点更高，平台会根据情况，留取一定比例后给到销售方。”据悉，某平台一般会留取15%，特殊项目留取20%；另一平台独家项目扣20%，非独家项目扣10%。

　　有楼盘销售负责人表示，平台对每个楼盘的政策不一样，“济南新房市场基本被几大平台垄断，如果不使用他们带客，看房人流很少，销售可能很差，尤其是一些偏远楼盘，比如章丘、长清的项目，自然到访非常少”。

　　渠道费率管理没有标准

　　房企需思考如何分配外渠与自渠

　　目前使用平台渠道带看推荐，销售提点非常高，“近几年济南新房市场普遍不好，楼盘利润微薄甚至赔本，平台分销带看进一步削减了利润，开发商不得已而为之”。某房企营销负责人表示。

　　针对目前济南楼市在新房销售上的佣金费率问题，合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明表示，佣金合作之所以愈演愈烈，主要是因为这种模式费效比明确，“成本”在成交后产生并支付，降低了营销推广费用的“不确定性”。

　　他同时指出，营销资源过于向渠道倾斜，会造成房地产营销体系失衡，以及房企营销能力降低。而房企营销能力降低，又加剧对渠道依赖，“开发商想摆脱依赖，需要多思考如何分配外部渠道与自有渠道，如何利用线上平台增加曝光度、导客量，使各路渠道为我所用，达到配比效益最大化，完成销售预期。”

　　济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，渠道佣金合作有天然优势，是互联网思维新模式的体现，新房业务逐渐成为中介机构的重要收入来源，也解决了购房者痛点需求。他还表示，房企没办法把佣金做成优惠直接给到购房者，“在市场持续高压下，部分房企已经释放了最大让利幅度，再盲目降价反而会破坏口碑，引起前期购房者不满，因此更愿意给到渠道分销来促成销售。”

　　关于渠道费率管理目前并无标准，也没有主管部门对渠道费率的高低进行过规定。“从佣金费率看，给1%、2%的佣金鼓励中介带看很正常。也会有部分中介为获取高佣金，只说楼盘优点，拼命说渠道费低或不给渠道费项目的缺点。但这不是主流，有契约精神才能长久。”李刚表示。

　　（齐鲁晚报·齐鲁壹点 客户端 刘万新 慕鹏 济南报道）