“不买了!不买了!”冷先生一边说,一边把手里还剩半截的烟头狠狠地在烟灰缸里搓了几下,熄了。作为一个业余的倒房客,他本想在济南高烧的楼市中投资赚一笔,但看到种种怪现象:买一套房捆绑俩车位,爱买不买；各个楼盘吆喝开盘售罄,仍然雇人在街头拉访；明明只有百十套房源,非得认筹700多户……他最终决定放弃凑热闹。

　　卖房炒股结果亏几十万

　　今年43岁的冷先生是省直一家大企业的中层负责人,之前无意中倒了一次房,轻松赚了100多万。20年前,他住在单位分配的一套80平方米房里,有了孩子之后,老人过来帮忙,就明显不够住了。他就在开元山庄周边寻找合适的房子,偶然的机会找到一个工头出卖抵账房,花了大约35万元买了一套130平方米的房子,虽然是顶楼,但采光、户型比老房子好多了。

　　冷先生说,他很快发现整天爬六层楼,老人身体吃不消,加上手里攒了点钱,又想换个住一生的好房子。2008年,他在中联花园买了一套130平方米的房子,单价7000多元,当时朋友都说不便宜。

　　2013年,开征房产税的消息疯传。手里有三套房子的冷先生坐不住了,赶紧把顶楼那套房以140万的价格处理掉。“白住了12年,还净赚100多万!”

　　尝到甜头的冷先生发现,置业投资比其他渠道都要好。随后,他用倒房赚来的第一桶金又在旅游路买了房,今年春天房价刚大涨,就赶紧转手,转投股市。然而股市红火了一阵就急转直下,终究没有走出牛市的行情。冷先生不但分文未赚,还亏了几十万。而他卖掉的房子价格已经突破两万,一步走错,上下赔了不少钱。

　　楼市升温想要投资房市

　　“现在唐冶这么火,我两年前就交了定金买唐冶的房子,后来觉得太偏,将来升值无望,就托关系又退了。要是等到现在,赚个百八十万是很轻松。”冷先生说,这两年自己考察过西客站、二环南路、化纤厂路等好几个地方的楼盘,都没有看好而放弃。

　　手里的闲置资金一直没有找到好的投资渠道,存在银行账户贬值,炒股赔钱,各种民间理财不敢碰。和很多中产阶级一样,他整天为财富缩水而焦虑。

　　看到济南的楼市再次升温,身边有不少人买房半年就涨了一大截甚至翻番。冷先生心里又痒痒,股市行情一直不好,等待翻盘基本无望,投资或许要换个阵地了。

　　这楼盘卖房居然搭俩车位

　　中秋节前夕,他独自来到东部莲花山附近的一个楼盘。“前期听朋友说,他们准备在这里团购房子,在正常售价的基础上打9.7折。”在网上查了查位置,他就跑过去了。售楼处没几个人,他主动找了一个置业顾问,对方大致介绍了一番,看好的户型单价基本上在13500元以上。

　　不过,一个很扯淡的土规定让冷先生很是不解:100平方米以上的房子,每套必须捆绑两个车位,100平方米以下的绑定一个车位,每个车位15万元。“这不等于额外再掏30万吗?绑定一个车位还能理解,每家弄上俩车位,回头怎么倒手?看出行情好了,开发商开始摆谱,强制玩搭售。”再看看那些爱搭不理的置业顾问,冷先生转身走人。

　　一出售楼处,就有一个骑电动车的中年妇女凑过来打招呼:“您看房子呢?再到旁边我们这个楼盘看看吧。”冷先生就纳闷了,这种潜伏在别人家售楼处,满大街拉人央求看房子的现象,前两年楼市行情不好的时候才遇到。如今行情这么好,销售人员都开始摆谱了,咋还有上门抢客的呢?到底是真火还是假火?

　　“我们有任务呢,每天60块钱,得拉够人头,您就当帮我的忙了……”心一软,冷先生决定跟这个大姐再看个楼盘。还没走,又一个戴帽子的女子骑着电动车飞驰而来,一个急刹停下来。“你要买房子的话,跟我到西边这个楼盘,价格保证比旁边这几个都便宜。”

　　冷先生愣住了,嘿!这两家还抢上了。后来的“小红帽”瞅瞅同行,很知趣地对冷先生说:“要不您先去看东边的,我在路边等着。”

　　单价1.8万元爱买不买

　　“我先去了东边的楼盘,售楼处一共五六个置业顾问,玩手机的,聊天的,没人理我。”冷先生说,小红帽到旁边找了一个置业顾问,结果这名销售人员直接扔过来一份户型图,继续玩手机。

　　“这个140多平方米的户型,多少钱?”冷先生问。

　　“18300。”对方很干脆地回答。

　　啊!冷先生差点跳起来,这个地方都快到港沟了,卖18000多?

　　置业顾问解释说,这个楼盘剩下不到20套房子了,在前面这个小高层上,全是现房,没多少房源,户型也很好,反正就这个价。冷先生当时就琢磨:“估计他们把价格定到半年之后的水平,爱买不买,坐等涨价,能卖几套算几套。”他提出,既然是现房就过去看看。置业顾问表示,就在旁边拐过去就是,自己去看吧。走出售楼处不远,确实有个11层的楼,周边一片杂草。“我要是买了这里的房子,恐怕一年半载都没有升值空间了。”

　　炒房的机会成本　你得算算

　　“你不能说,今年1万元的单价买了套房子,明年涨到1.5万了,就赚了50%。投资炒房子是有机会成本的。”冷先生说,拿100万买了房,就意味着丧失了拿100万购买信托或者理财产品的收益。以信托为例,目前年化收益率大约8%-9%,也就是说,投资100万,一年之后变成108万元。三年之后大约就是124万元。

　　房子绝大多数都是期房,两年的建设周期,交房之后一般是一年的办证周期,三年之内在没有取得房产证的情况下是很难变现的。就算拿到房产证就转手,增值税(5.6%)、个税(1%)、契税(1%-3%),差不多税费要扣减10%。另外,房子在变现的时候远比其他投资方式困难。

　　冷先生认为,现在花100万买套房,三年之后,起码要涨到134万才算保本,否则就不如买信托等其他投资渠道。房价现在已经疯涨,具体透支了未来多长时间的升值空间还说不准,但三年之后是否还有34%的涨幅?

　　同事上月买11000,我买就到15000元

　　走出来,另外一个小红帽还在路边等着。冷先生又跟随她去了西边的楼盘。置业顾问表示10月开盘,价格还没有定,预计会在一万三四千元。“我打听了一下,首次开盘的价格是8000多。现在下手,不合适。”冷先生打了退堂鼓。

　　他又来到附近另外一个楼盘,置业顾问格外热情,称前一周卖出180套,均价在14500元-15500元之间,预计下一批房源会再涨点。这让他心里很不爽:“我同事是上个月首次开盘买的,单价11000元左右,一个月之后就涨到这个价,再涨还有多少空间?”

　　犹豫中,他看到对面还有一家售楼处,就抱着万一碰到个“价格洼地”的想法走了进去。环境、户型、产品都非常符合自己的目标,价格虽然也不低,但是开发商口碑不错,相比之下算是“上上签”了。

　　置业顾问提醒冷先生:10月开盘一共就140套房源,现在认筹已经排到500多号了,估计最多能有机会选到顶楼和一楼的房源。前两天,售楼处又表示,排队的意向客户已经超过了700人,即便排上号,肯定也没戏。

　　买期房等3年成本太高

　　冷先生并没有放弃,第二个周末,他又跑到龙鼎大道。龙洞附近的一个楼盘,140平方米左右的花园洋房单价预计要到25000元。“这都赶上中央商务区的价格了,一套总价350万,一是占用资金太多,二是将来不太好出手。”冷先生决定放弃。

　　在龙鼎大道东侧,他又看上了满意的房子,单价18000元左右,2019年交房。三年的等待期,即便是交房之后马上就卖,每平方米卖到接近21000元,才能保本。“一套房子250万,就是投资信托,每年也能有20万左右的收益,三年就是60万,贷款还有不少利息支出。这个投资的机会成本太高。”

　　唐冶地王、万达签约、济钢搬迁等东部利好频传,冷先生忍不住去考察了一番邢村立交桥附近的几个楼盘,“卖1.6万的基本上就是砸一个算一个,卖六七千的小开发商不靠谱,弄不好就可能烂尾。”他最后在一个新楼盘排队认筹,所有人都打算抢个首次开盘的底价,交钱都得排长队。开发商迟迟不定价格,一共1200套左右,现在已经超过2000人在排队了。“价格看样子要超过我的心理预期。市场已经失去理智了,你们抢吧。”

　　（生活日报记者 赵国陆）