日前中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”，表明了楼市调控不放松的立场。在此背景下，济南楼市下半年走势引人关注。近日，济南市房地产业协会披露上半年市场运行情况，呈现量跌价涨的特点，市区新房均价在1.3万—1.5万元之间；预计下半年房价既不会大幅上涨也不会大幅下降，总体保持平稳。

　　1 成交——量跌价涨指标：

　　商品房成交金额 807亿元同比增长15.8%。

　　新房成交量 38418套同比下降8.35%

　　新房均价1.3万—1.5万元同比上涨

　　分析：

　　数据显示，上半年济南商品房成交规模保持稳定，基本呈现“量跌价涨”的状况。卖房电话多了，楼盘变着花样发放赠品，路边又见拉访、发小广告人员，就连二手房中介也在朋友圈卖新房……种种迹象让人感觉房子不好卖了。

　　分析其中原因，业内人士认为，由于2017年11月至2018年3月期间各项目施工进度较慢，达到批准预售条件的速度放缓，带来的直接后果就是今年上半年供应量不足，导致房价有持续上涨动能。

　　2 库存——肥瘦不均

　　指标：

　　住宅去化周期8.8个月

　　商业用房去化周期20个月住宅可售面积历城区30%市中区14%历下区13%槐荫区11%长清区11%章丘区9%高新区6%天桥区5%

　　分析：

　　截至6月30日，济南新建商品住宅存量及去化周期与一季度末基本持平，保持在合理水平线，但各区域存量结构差距明显，尤其天桥区需要补库存。

　　历城区可售套数和可售面积存量均占全市的三分之一以上，但去化速度最快，月均卖房2728套。截至6月底，历城区新建商品住宅可售面积去化周期为5.6个月，区域内的主要项目仍集中在华山片区、雪山片区、唐冶片区。市中区库存量位居第二，去化速度慢，去化周期为10.5个月。

　　从商办类库存来看，商务办公可售存量面积去化周期最长，约为25个月，其次商业用房可售存量面积去化周期约20个月，商务公寓去化周期约14.2个月。从各区来看，上述三类产品槐荫区存量最大。

　　3 指标：销售——较为集中

　　TOP10企业销售额占全市总金额48%

　　TOP20企业销售额占全市总金额66.9%

　　中海地产半年销售额69.2亿元≈第22名—第30名9家房企半年总和

　　分析：

　　业内人士认为，市场集中度过高也要引起重视，这会导致市场竞争不足，进而影响市场的公平和稳定发展。

　　“在调控背景下，部分中小房企资金实力、土地储备和持续开发能力不足，随着项目售罄就会退市。”业内人士认为，保证房地产市场有效供应，不但需要供应面积持续增加，企业和项目数量也要相应增长。今年上半年网签企业和网签项目持续减少，也为市场趋于集中提供佐证。山东财经大学山东省房地产业发展研究中心“半年报”显示，济南上半年商品房网签企业有203个，商品住宅网签企业152个，较2017年分别减少14个和17个；商品房网签项目395个，商品住宅网签项目255个，较2017年分别减少25个和50个。

　　●业内提示

　　下半年供不应求还会延续

　　济南自2016年10月重启限购政策后，近两年来市场过热的势头得到了有效遏制，今年4月以来连续出台多个规范房企销售的政策，市场秩序稳定。市房协有关人士认为，考虑到住宅市场供应量有较多不确定因素，阶段性供应不足仍将延续，刚需群体支撑起下半年市场需求。从价格看，2017年成交土地形成的新项目90%以上在2018年下半年入市，入市时间多为9-10月间，更有相当一部分项目将在2018年底入市，新房价格面临阶段性上涨压力，但不会大涨大落。

　　日前召开的中央政治局会议还要求“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。记者了解到，济南正在调研住房制度改革，研究建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，草案已在征集多个部门意见。市房协上述人士表示，研究推行竞自持面积作保障用房、共有产权房的土地拍卖方式，探索中低收入及刚需人群保障用房供地模式，今后将带来房地产市场的结构性变化；建立租购同权、共有产权等房地产市场长效机制，形成保障房、商品房相结合的住房供应结构，逐步建立以保障性租赁、经营性租赁、刚需住房、改善性住房四位一体联动体系，有助于多层次保障群众住房需求。