8月11日,在济南北部一楼盘,周末来看房的人并不多。　本报记者　孙慧丽　摄

　　编者按

　　中共中央政治局7月31日召开会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。在多种调控政策下,济南楼市也逐渐进入平稳期。即日起,本报推出“直击楼市”特别策划。记者深入楼市一线,从市场现状调查、行业深度分析、楼市乱象直击、土地市场盘点四个方面,解码济南楼市。

　　在调控大背景下,济南楼市日趋降温。上半年,在一些热点楼盘买房还得托关系,而近一个月,开盘售罄现象已经鲜见。不少楼盘为了蓄客,疯狂给购房者打电话,利用“小红帽”拉客等。此前以精装修产品来提价现象普遍,现在有开发商改为主推低价毛坯房。买房送金子、周末团购节、一口价等变相促销手段也推陈出新。

　　原先买房得托关系

　　如今“58”电话连环CALL

　　今年5月底,市民小静在济南东部一楼盘看中一套房子,因其只能付三成首付,购买时早早地就被置业顾问告知:面积大的根本选不上,小面积的稍有可能性。

　　“那时候全款和六成首付的会优先选,身边有朋友也在这里买了房,为保证选上心仪的房型,只得东拼西凑了六成首付。”小静说,自己购买的是首套房,三成首付符合规定,但是置业顾问给予的回复让她心里没底。最终,小静也没能“逃脱”找关系买房。

　　小静只是众多购房者中的一个缩影。数月前,在济南买房要先验资,热门楼盘托关系也买不上。不少项目深夜偷偷开盘、开盘即售罄成为济南楼市一大特色。

　　“最近天天接到楼盘促销电话,光‘58’开头的一天不下10个,距离我买房也就两个多月,济南楼市这是怎么了。”小静唏嘘不已。她手机里最新一个促销电话来自历下区的某精装公寓。此前,还接到过像万达城、中新锦绣天地等楼盘的推销电话。

　　记者身边的朋友也多次反映,称经常接到“58”开头固话电话推销,张口就说自家楼盘推出新品,是否要买房,东西南北各个热门片区的楼盘都有涉及。

　　“市场好的时候,一天能接待60到80组客户,现在也就10来组,到访量下降明显。且购房热情不高,多数抱着看看的态度,我们加大了渠道、CALL客力度,就是为了多争取一些客群。”一楼盘销售经理透露。

　　“小红帽”四处出击

　　一天拉不来一个看房客

　　8月11日下午,记者探访位于济南东部的雪山片区和唐冶片区。行驶在经十路上,可以看到路边有不少为楼盘招揽客户的人员。有的拉着大横幅,上面有楼盘的销售广告,有的则是在红灯时,拿着楼盘传单向过往车辆发放。

　　在龙湖春江郦城售楼处门口,记者探盘结束后,立刻有人围过来,问去不去周边的鲁能泰山七号等楼盘看房。这些人就是业内常说的“小红帽”。他们受开发商和代理公司雇用拉访客户,有的在楼盘周边蹲守,有的骑着电动车四处找寻看房者。

　　在中新锦绣天地附近,一位“小红帽”说,她从业已经两年多了,工作日时间每天需要至少拉一名客户,可以得到60元的保底工资,不过周末就需要拉两名客户。而在记者探盘的当天下午2点左右,她一名客户也没拉到。无奈之下,她主动提出给记者20元红包,带着去周边楼盘看房子。

　　“最近一个月开始明显感觉到看房的人少了很多。天太热了,有时候一天都拉不到一个人。”这名“小红帽”说,周边楼盘最近促销活动不少,虽然房价并没有实质性下降,但是已经出现了苗头。“越降价越不好卖。”她根据自己的从业经验总结道。

　　在不少楼盘,记者发现,由“小红帽”带来的客户,售楼处会给予饮料等赠品。东部片区不少楼盘,都举办到访有礼活动。在鲁能泰山七号售楼处,只要发送“来鲁能看房”的朋友圈广告,即可获赠一提饮料。

　　虽然开发商使出各种招数来招揽客户,但是到访量依旧不容乐观。在鲁能泰山七号,截至下午两点左右,登记表上到访客户仅为14组,且渠道都显示为拉访。

　　有的打折有的送黄金

　　促销手段不断翻新

　　从开盘售罄到去化率走低、从价格坚挺到特惠房出现,仅2个月时间,济南楼市反差明显。记者通过探盘发现,开发商促销、优惠手段不断翻新。

　　抢在“金九银十之前”万科近期就开展了十盘联动,推出了“逢8必惠”活动,每月8号、18号、28号推出特惠活动。三盛峪玺台则在促销海报中打出“买房子、分金子”的噱头,吸引购房者眼球。

　　在中新锦绣天地售楼处,摆着特价房的牌子,写着“一口价抢好房”。该楼盘置业顾问说,周末推出了10套特价房,总价优惠一万多元。不过这些房子都是变异户型和居住性公寓,并不是普通住宅。

　　在力高君御世家,前期还在卖均价18000元/㎡左右的精装房,目前即将推出毛坯房,虽然价格还未定,但置业顾问介绍,性价比非常高。据了解,该区域政府限价1.5万元/㎡,毛坯房的价格应该不会高于此价格。同时,该楼盘也有优惠政策,据置业顾问介绍,开盘优惠交5万抵8万,后期根据不同的付款方式也有相应的优惠。“一次性付清会有9.6折,贷款的话是9.7折,这么算下来大概能省个15万元。”置业顾问表示。

　　为快速回笼资金

　　或推更多促销活动

　　持续的去杠杆、加息,让不少开发商资金偏紧,即便拿到钱,资金成本也较高。“资金是核心问题,如果开发速度慢、销售周期长就会影响资金回笼进度。加上严厉的调控政策,为了冲年底任务,不排除后期有更多促销活动推出。”业内一地产人士表示。

　　目前济南楼市降价促销苗头正旺,接下来的三四季度,又是一个怎样的走势呢?山东财经大学山东省房地产业发展研究中心主任孙大海分析,目前市场行情转向,也属于正常现象,一是因为从2015年年中到现在,购买力释放得差不多了,需求还需要积攒。

　　另外,政府各项调控政策的出台,导致很多人不能买,还有更多人心理预期不佳,已经严控资金走向,银行方面也严格控制资金向房地产市场流出。至于接下来的市场情况,孙大海说,楼市下半年进入平稳、观望、调整期,下行谈不上,虽说有大量楼盘会相继推出,但是就目前市场情况而言,开发商在定价和推盘时间上持有谨慎态度。

　　孙大海表示,济南规范市场秩序可能会出一些政策,在交易环节、中介、代理商、开发商销售方面采取严格规定,营造良好的市场交易氛围。

　　现在营销手段层出不穷,销售公司容易制造概念混淆视听,有的在法律边缘打着擦边球进行违规操作,而营销手段包括打电话、小红帽拉客等,让很多市民叫苦不迭。“一天接到很多营销电话,已经严重影响到了市民的工作和生活,下一步济南将在这些层面规范市场秩序。”孙大海说。

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　　杭州厦门等地　房价大幅下跌

　　在“坚决遏制房价上涨”的政策目标下,中国楼市调控政策持续收紧。

　　据中原地产统计,2018年1-7月份,全国楼市调控达260次。刚刚过去的7月份,各地累计发布超过70次调控政策。

　　在调控背景之下,杭州、厦门等热点城市房价也出现下行趋势。

　　资料显示,今年以来,厦门新建商品房和二手房成交均出现明显下滑,部分区域房价和地价下降幅度也较为明显。有媒体报道,厦门楼市岛内房价普遍跌了10000元每平方米,岛外跌了5000元到10000元每平方米。此外,受限购、限价等调控政策影响,厦门楼市在趋于理性的同时还面临着地王亏本入市、库存高企的隐忧。

　　据杭州媒体报道,杭州二手房市场逐渐分化,一些曾经一飞冲天的刚需板块,在7月份的二手房成交数据中,出现了七成房源价格下降的局面;刚需板块中的大户型和小户型之间、有学区和没学区的老破小之间,价格走势也产生分化。

　　业内人士分析称,厦门、杭州地价、房价的回落是客观存在的,但不足以成为“崩盘论”的前兆,更多的是政策干预下、不合理跳涨之后的合理回归,应该理性看待这种回调。