12月11日,中国指数研究院发布2016年11月全国百城住宅价格指数。据统计,济南10月新建住房房价涨幅为2.89%,而济南9月份房价涨幅4.18%,10月份涨幅下跌1.29%,而11月,济南房价均价10394元/㎡,新建住宅价格环比上涨1.87%,涨幅再降1.02%,连续两月连降。

　　国家统计局13日发布数据显示,继10月份之后,11月份全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。 　　

　　2016年,在多地房价出现非理性上涨之际,热点城市开启调控,9个月内三调楼市:3月开始陆续在一二线城市提高二套房首付比例,升级“限外令”“限价令”等；国庆前后,全国20多个城市集中重启限购、限价、限贷,整顿规范楼市秩序；11月以来,超过10个城市继续收紧调控,提高购房资格或贷款门槛等。

　　严控之下楼市透出哪些新走势? 　　

　　走势

　　重点城市成交环比跌2成　

　　2016年,“恐慌式抢房”在多个城市蔓延,全国楼市成交量价齐升。国家统计局数据显示,1-11月份,全国商品住宅销售面积同比增幅近25%,销售金额增长接近40%。 　　

　　10月份70个大中城市中,新建商品住宅价格同比上涨的城市有65个,占比超过九成；而在去年年底,这一比例仅为三成。 　　

　　伴随着楼市虚火上升,调控也逐渐加码。从3月份开始到11月底,楼市调控历经三轮调控。首先,上海和深圳等一线城市,以及南京、苏州、厦门等城市提高购房门槛和贷款门槛。国庆前后,全国20多个城市密集出台调控措施,通过限购、限价、限贷、整顿规范房地产市场秩序等进行调控；11月以来,杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策,进一步提高购房资格或贷款门槛。

　　密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。易居研究院数据显示,11月全国重点城市楼市成交环比下跌超过20%。一线城市成交全面下滑,15个二线城市中有10个下跌,其中杭州、苏州和南京的跌幅均超过50%。 　　

　　房价涨幅也持续收窄。中原地产研究发现,从市场价格看,多地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价的现象。其中,深圳二手房价连续2个月下调,南京二手房价出现19个月以来首次下调。

　　业内人士分析认为,在因城施策的政策框架下,大中小城市房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预计,2017年热点城市虽然需求暂时受抑,但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转,因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落,未来整体房价涨幅将逐步收窄。

　　去库存

　　效果显著分化加剧　　

　　国家统计局数据显示,11月末,商品住宅待售面积40457万平方米,比10月末减少582万平方米,同比下降8.2%。 　　

　　瑞银证券首席经济学家汪涛认为,2016年去库存效果显著,但市场分化明显。“当前三四线城市的存量情况分化明显,有相关产业依托和靠近一线城市的多数城市对人口有一定的吸引力,房地产市场需求旺盛。如东莞、惠州、昆山和廊坊等三四线城市的库存去化周期已在15个月以内。而多数东北、中西部三四线城市则由于过去几年盲目供地开发,一些住房产品存在品质低且同质化严重问题,销售速度跟不上库存增加速度,库存消化周期在22个月以上,压力依然不小。” 　　

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示,“在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市“主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存,三四线城市由于库存压力高企,市场表现依然疲软,预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市,在去库存政策刺激下成交量或有望提升。 　　

　　去杠杆

　　银行普遍收紧房贷

　　与往年楼市反弹有所不同的是,今年部分城市房价暴涨、地王频出,与金融杠杆的撬动关联密切。 　　

　　2016年房地产市场供需两端加杠杆现象显著。央行最新数据显示,2016年前三季度人民币新增贷款增加10.16万亿元,同比多增2558亿元。其中个人住房贷款累计新增3.63万亿元,同比多增1.8万亿元,增幅接近50%。部分购房者不仅将信贷杠杆用到极致,还利用首付贷等违规金融手段购房,进一步推动了房价上涨。 　　

　　记者调查发现,今年房价上涨较快的城市,包括其周边辐射区域均出现贷款约束性政策。如20余城出台的调控政策中,多数降低了最高贷款成数及额度,并重启限贷政策。上海等热点城市扩大了二套房的认定范围,只要曾有贷款记录就认定为二套房,同时还提高了二套房的公积金贷款利率。 　　

　　此外,从银监会到地方商业银行,目前已普遍开始收紧房贷额度。如上海要求银行审慎评估借款人家庭偿债能力,防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场等。 　　

　　中信证券预测,2017年国内银行可能将控制房贷增速,有选择性地放贷。中原地产分析认为,本轮限贷政策将快速抑制热点城市房价上涨态势,一旦房贷额度收紧,部分房企将以价换量,很多城市将可能出现房价下调。 　　

　　土地市场

　　地王频率明显衰减

　　今年以来,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现,地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示,截至11月底,今年全国土地溢价率超过100%的高价地超过240宗,为上一个“地王高峰”2013年的3倍之多。 　　

　　国家统计局数据显示,1－11月,全国土地成交价款7777亿元,同比增长21.4%。前50大城市中有10个城市卖地金额同比翻倍,50大城市楼板价均价涨幅高达43%。 　　

　　绿地集团一位高管表示:“往年开发商拿地基本都是靠自有资金和开发贷款,今年首次出现拿地‘配资’现象。宽松的货币环境导致土地市场资金过剩,不少城市地价泡沫明显。” 　　

　　一位开发商坦承,“2017年楼市销售不会像今年一样火爆是大概率事件,拿了地王的企业都将面临入市难题。对于溢价率超过100%的项目来说,如果房价在未来1－2年内涨幅上不去,其资金链风险就很大。”

　　目前,调控政策在土地市场也初步见效。由于政府供地条件愈加严苛,房企竞地也趋于谨慎,高价地出现的频率近期明显衰减。中原地产研究中心统计数据显示,9月底以来,全国地王数量明显减少。总价在10亿元以上、溢价率超过100%地块,在10月仅出现17宗,11月只有15宗,为8－9月的三分之一。受访的开发商均表示,受到整体政策环境的影响,未来拿地将更加理性。