二手房市场弥漫观望情绪，日前有中介进舜玉小区揽客户。 记者罗晓飞 摄

　　12月18日，国家统计局公布11月70个大中城市住宅销售价格统计数据，深圳、成都、上海、北京、无锡等11个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，部分非热点二三线城市房价涨幅仍在扩大。

　　济南新房价格则是环比下降0.1%，这是自今年8月以来的四连跌;二手房价格五连跌，环比下跌0.2%。新房、二手房价格双双连续多月微跌，是不是意味济南房价进入下行通道?刚需该不该出手呢?

　　上次房价四连跌，还是3年半前

　　统计数据显示，2017年8月至11月济南新房价格已四连跌，上一次出现四连跌还是在2014年。2011年全国楼市向好，在房价一片“涨声”中，2012年7月到2014年3月，济南房价连续微幅环比上涨21个月，在2014年4月持平后，又从5月连续11个月环比微幅下降。当年10月环比五连跌后，以当时楼市均价8600元/平方米来算，买套100平方米的新房子要比2013年同期少花1万元左右。

　　2015年4月，新房价格环比持平。从当年5月开始，新房价格涨跌互现，进入调整期。从当年8月至2016年11月新房价格环比连涨16个月，开启一轮上涨过程。2016年八、九月，价格环比涨幅达到3.2%、5.2%，此后政府重启限购限贷政策，止住涨幅。

　　2016年12月新房价格环比下跌0.3%，2017年1月环比微跌0.1%。两连跌后，2月环比持平，3月环比涨0.6%，此后济南出台最严楼市调控政策，涨幅收窄，4月至7月在热点区域一房难求的行情中开启了五连涨，环比涨幅分别为0.4%、0.5%、0.2%、0.1%。8月至11月，受最严调控影响开始一轮四连跌。其中，8月环比跌0.3%，9月出现环比下降0.6%的年内最大跌幅，10月环比跌0.2%，11月环比跌0.1%，但跌幅在收窄。

　　电话卖房的多了，流动广告车也多了

　　细心的市民可能注意到，近期房产营销电话越来越多，有的是卖新房，有的是二手房中介，还有的是卖公寓。“每天能接到多个营销电话，是不是楼市开始降价了?”市民牛先生有时一天接到十多个营销电话，不胜其扰。

　　不光房产营销电话多了，街头卖房的流动广告车也开始多起来。12月14日，东部大盘万达城首次认筹，位于雪山片区、唐冶片区的几个楼盘雇佣的流动卖房广告车来回在经十东路万达营销中心门口转悠，打出“同样价格住装修小高层”的广告。当时，万达城认筹均价在14500元/平方米。12月16日，记者看到，市中区一家楼盘的流动卖房广告车不时在卧龙路边走走停停，宣传“低总价带装修”的公寓。

　　开发商开始“立体轰炸”营销，与上半年市场一房难求形成鲜明对比。那么，继2014年后济南新房价格再次四连跌，会不会意味着房价进入下行通道?

　　对此，山东中原地产投资顾问总监薄夫利认为，目前新房价格四连跌只是短期数据，还不能判断房价进入下行通道，起码得有连续10个月的统计数据才能支撑。从统计数据来看，上一次济南房价四连跌从2014年5月直至2015年3月，连续11个月维持跌势，成为一次明显的“熊市”。

　　山东世联怡高总经理朱江也认为，目前济南房价四连跌主要是限价政策等因素共同作用所致，还没有进入降价通道。同时，判断市场走向还要以二手房房价作为重要参考依据，当前二手房的成交价格没有明显下降。

　　有二手房经纪人朋友圈里改卖服装

　　11月济南二手房环比已是五连跌，再次下降0.2%，较上月扩大0.1个百分点。济南房地产网数据监控中心统计数据显示，11月二手房挂牌均价为16752元/平方米，比10月略有下降。

　　业内人士认为，目前济南二手房成交价格的“下行”尚属局部现象，像东部历下、高新等热点区域，房子因为集中了各方面优质资源而受追捧，受限价政策影响，上述热点区域的新房价格低于二手房价格，造成二手房交易量下降，但价格还是比较坚挺。而在一些非热点区域，部分置换房业主着急筹钱，心理价位开始松动，在中介挂牌降价出售现象不在少数。

　　某房产连锁店天桥区一门店店长告诉记者，他们店里近期成交量不高，主要是小户型刚需客户多一些，由于客户观望多，二手房成交周期长，有些置换型的业主撑不住了，大户型房源不太好卖。记者注意到，近一个月以来其在微信朋友圈发布的房源多以新房为主。不仅如此，有的二手房经纪利用手里积攒的客户资源，早已开辟“副业”——做“微商”，微信朋友圈里已不再发布二手房源信息，开始卖服装。

　　进入11月以后，二手房市场迎来淡季，一些门店客户到访量减少，房产经纪开始在小区摆摊卖房，招揽客户。前不久，记者在舜玉公园广场看到两名房产经纪人“练摊”，伟东新都小区的一套面积140平方米左右的三室两厅挂牌价305万元，比起上半年同户型、同面积的房源低了30多万元。

　　刚需该不该出手，业内分析挺谨慎

　　新房、二手房价格分别四连跌、五连跌，不过，从同比看，11月新房同比上涨仅为0.3%，表明经过一年的楼市调控后，济南楼市价格已趋于稳定，与去年同期价格相差不大。

　　目前，从上周东部热点区域楼盘加推去化来看，单价低于1.5万元的刚需盘还是维持高去化率，开盘即告售罄。其他一些刚需楼盘去化率在90%以上。

　　不过，上周认筹被紧急喊停的万达城虽然是刚需的价格，却在操盘上走的是“全款”路线。“价格没问题，就是为急于完成业绩玩砸了。”有业内人士分析，万达半年蓄客量非常大，2700多套房源要是都全款的话业绩能完成二三十亿元，但不符合“房住不炒”的精神，今年年底前开盘有点悬，预计接下来还是走“拿证—交首付—办贷款”的常规操盘路线。

　　对于刚需族来说，在当前新房价格涨幅四连跌的背景下该不该出手呢?一业内人士认为，当前房价走势对刚需来说不能算太合适，不妨等一等。他认为，今年拍地较高的项目明年上市，由于拍地成本高，但受限价政策影响，开发商为了完成全年业绩，销售价格不一定很高。朱江则认为，2016年的低价拿地的项目都被限价了，像唐冶今年8月土拍楼面成交价在12000元—14000元，多个楼盘新房加推售价却低于这个价格区间，对有自住需求的刚需来说是个利好。