7月31日，中共中央政治局召开会议，会议提出要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

　　宏观政策为楼市定调，房地产市场将降温。经济导报记者调查发现，之前的济南楼市处于一个缓慢上涨的长周期中，不少购房者反映房价已超出承受能力；而高昂的土地成本也影响了开发商的定价，为促销只得通过各种活动变相降价，但收效有限。

　　受访业内人士将此前济南楼市走势总结为“价升量跌”。而今政策收紧的明确信号促使开发商作出“开盘降价”等让利举措，故而下半年楼市对刚需族而言将相对更“友好”。

　　房价超出承受能力

　　“以前开发商没什么优惠，我也买房了；现在开发商优惠力度加大，我也买不起了。”在聊到自己买房的经历时，济南市民李峰如是感叹。

　　作为社会和家庭的中坚，李峰连买房都要面对“上有老，下有小”的现实，而她口中的“以前买房”，说的正是给儿子买房的首次置业经历，“2016年底，我们给刚工作的儿子在绿地新都汇买了套房子，当时每平米8000多元。”

　　首次置业，李峰主要看地段。因为自己家住济南二环南路某小区，“买房也就顺着二环南路考察，这样未来走动也方便。绿地新都汇当时的价格合适、交通便利，所以我们很快就定下来了。”

　　对于这次干净利落的买房之举，李峰庆幸万分，“当时看房的人不少，开发商给的优惠很有限，我依稀记得是交一部分‘定金’能冲抵一些房款，但额度很小，我也没在意。买房后不长时间，济南房价就开始涨了。”

　　在济南的置业者看来，2016年是个特殊的时间节点。根据“济南房地产网”提供的数据，从2013年8月到2016年8月的三年时间内，济南新楼盘、二手房交易均价一直在每平米万元以下；但此后济南房价一路上涨，其中新房平均价格以一个平滑的曲线，上涨到现在的每平米近17000元，二手房均价更是超过了17000元。

　　“现在的房价，超出了我的预期。”李峰如是表示。

　　“面粉”涨价

　　“厨师”紧张

　　在张罗完儿子的房子后，李峰开始考虑父母的养老问题，“他们都80多岁了，我想把他们接到身边住，平时也好照顾。”于是就有了前述提到的“现在买房”的二次置业经历。

　　然而，其二次置业并不成功，因为如上所述，2016年至今，济南房价上涨近70%。

　　“其实2017年年初，我就开始寻找合适的房子，但那个时候心仪楼盘的价格就比较高了。”李峰说，她考虑到家庭的情况，看房依然以二环南路沿线为主，当时她选择了华润城·中央花园二期，“但我感觉相对于绿地新都汇每平米8000元的价格，那里每平米14000元左右有点高。”

　　价格高出自己的预期，李峰决定继续看房，“沿二环南路向东，旅游路沿线房价太贵，2016年每平米就超过15000元。”当时附近开盘、在售的还有领秀城中央公园，但她感觉价格太贵。结果，此后心仪地段的房价就再也没出现在她能接受的价格区间内。

　　山东全房联秘书长赵鲁梁为济南房价走势画了个节点：“以济南东部片区为例，2018年5月，每平米13000元以下的楼盘基本绝迹，20000元起的楼盘开始出现。这是因为低价土地的存量已然用尽，受成本影响，房价出现阶梯式上涨。”

　　业内惯常用“面粉”形容地价，结果“面粉”涨价了，作为“厨师”的开发商也紧张了。

　　就在这个节点前后，李峰还去济南南部一个楼盘看了一次房，结果一年前觉得太偏僻的这个楼盘，当时每平米价格已超过20000元。让她感慨的是，当时置业顾问还认真给她计算优惠政策，“好像是认筹，预交1万元抵3万元购房款。这比当年给儿子买房时，开发商给出的优惠力度大得多，但我实在是不想买。”

　　需求不振，一些业内人士表达了对“去化率”（即单位时间内销售率）的忧虑。经济导报记者检索发现，济南个别时段的个别楼盘，如果未蓄客推出楼盘，当日去化率可能仅为个位数。受访业内人士表示，如果竞品楼盘去化率很低，那么自己楼盘会倾向于提高让利幅度。

　　赵鲁梁告诉经济导报记者，目前济南房地产市场“价升量跌”，一些开发商也在想尽一切办法吸引消费者来看房，包括开拓各种销售渠道，以及推出认筹等让利措施。

　　购房者有更充足时间“货比三家”

　　长期关注房地产行业的中泰证券资深分析师刘保民在分析开篇提到的中央会议措辞时表示，此次遏制房价上涨的表述相比以往少了“过快”二字，“遏制”一词显示出严厉的态度。他认为下半年宏观政策的边际宽松调整，对于房地产市场难以形成直接利好。

　　果不其然，8月1日早上开盘，A股市场房地产板块便开始走低，截至当天上午收盘，整体下跌了1.08%。从盘面上看，多数板块飘绿，地产等板块跌幅居前。2日下午收盘，房地产板块整体下跌2.87%。

　　对于李峰这样的“改善型”购房者来说，心仪地段的房价也确实高过了心理预期，“看了这么长时间的房，我感觉济南房价倒不是涨得多快，但持续时间也太久了。”

　　不过刘保民也表示，中央对房地产市场调控的决心，既是防风险的需要，也是保障民生的客观需求。实际上，“保民生”“促刚需”也正是受访业内人士相对一致的看法。

　　赵鲁梁就认为，当下济南房地产市场其实是更均衡了，“具体表现在开发商的营销手段，以及购房者可比对的竞品房源，二者都呈现多样化的趋势。因此，购房者有更充足的时间‘货比三家’。”

　　持类似观点的还有世联济南公司总经理吴庆，他认为，进入下半年，很多楼盘为了提高去化率，会适当降低价格来吸引客流，从而出现“开盘降价”等促销活动。“济南楼市当下及下半年的形势，对刚需客来说相对友好。”吴庆认为。